作者：Jeff Prang/洛杉矶郡估值官
本月，我将重点关注一种吸引地区房主注意力的新建筑，它被称为附属住宅单元或 ADU（ Accessory Dwelling Unit ）。
《洛杉矶时报》最近一篇题为“所以你想在加利福尼亚建造一个 ADU？这是您需要知道的”，“无论出于何种原因，成千上万的加利福尼亚房主都在为他们的房产添加附属住宅单元。这些房屋的建造成本仅为新房屋的一小部分，主要是因为它们很小，可以安装在现有房屋或车库内。”
ADU通常被称为“祖母房”或“宾馆”，是一个独立的居住空间，必须为个人提供睡眠、饮食、烹饪甚至卫生等基本需求。同样重要的是要记住，将 ADU 添加到房产是一个可重新评估的事件，因此会影响房产的价值。我将在后面的专栏中解决这个问题。
此项立法于去年获得批准并签署成为法律，为 ADU 铺平了道路。 SB 9，即加州住房机会和更高效率 (HOME) 法案，促进了房主建造复式或拆分其当前住宅地段的过程，为现在可以在现有房产上增加单元的所有收入的人扩大住房选择。
可能由于新立法，我的办公室见证了 ADU 的兴趣大幅增加。作为这种日益增长的兴趣的一个例子，从 2017 年到 2019 年，洛县允许的 ADU 增加了 180% 以上，但开始申请程序的人的完成率低于 20%。从这个角度来看，该县大约有 10,000 多个允许的 ADU，拥有超过 180 万个住宅地块。
然而，对 ADU 建设和转换的兴趣大幅增加，并没有跟上有效和明智地规划这些新增项目所需的宣传或信息的步伐。
在规划建设 ADU 时，有许多障碍需要克服。这些项目成本高昂，规则可能不透明且复杂，官僚障碍似乎势不可挡。
最近通过的一项监事会动议要求洛县分析当前的流程，并为简化流程和使流程更顺畅提供建议。然而，这些计划仍处于开发和提案阶段的起步阶段。
这是估值官办公室参与的地方。出于财产评估的目的，将现有结构的建造（有时将其改建为 ADU）被视为新建筑。当新建筑发生时，例如增加新的住宅单元，该物业将被重新评估。这种重新评估将改变房产的整体价值并影响由此产生的房产税。
通常，新建筑使用成本法进行评估。评估办公室使用的成本可能不一定是您的成本，而是用于该质量建筑的典型材料。
一般来说，更换已经存在的东西不被认为是新建筑。但是，如果您通过添加将其转换为 ADU 所需的功能（例如厨房或浴室）来改变车库，则将进行向上的重新评估。
由于新建筑而重新评估并不意味着您的整个财产将被重新评估。相反，建造 ADU 的成本用于确定其价值。然后将该价值添加到土地和财产上其他结构的现有评估价值中。结果是整个财产的新基准年价值，未来的税收将以此为基础。
增加的房产税显然是在整个许可过程之后发生的，但它确实让很多人感到意外，并会造成很多困难和痛苦。这就是为什么需要有充分远见的适当规划。
[…] 【估值官专栏】：「祖母房（ADU）」 成为关注热点 两年增180% […]