【新闻速递】记者肖博 综合报道
美联储于5月4日宣布再次加息50个基点（BP）。在提高利率的同时，美联储还表示，它将开始减少其9万亿美元资产负债表上的资产持有量。传统意义上的加息缩表已经拉开抑制通胀的帷幕。美国一季度GDP意外下滑1.4%，通胀居高不下，促使美联储会不断加快加息步伐，将来会进一步调高利率以抑制通胀。
就房产市场而言，随着利率的不断攀升，加大了贷款买房的购买成本，这一趋势将最终导致房地产销售被压缩，这将流失很多年轻的潜在买家和投资客；租房市场因此将繁荣发展起来。据房利美3月份消费者调查数据显示，只有24%的人说现在是买房的好时机，不到一年前的一半，这也是该数据自2010年中期以来的创纪录低点。
对于已经拥有房产的房主想要置换的难度会更大，因为置换将意味着放弃之前承担的较低利率，需要承担目前较高的新利率。此外，住房贷款利率飙升也会推动买家选择在房价更低的地区购买面积较小的住房。
与此同时，随着房价变得难以承受，越来越多的人不得不租房。而房东们也开始提高房屋租金，据Yardi Matrix报道，3月份房租以两位数的速度上涨。预计到9月份，仅这一点就可能使美国总体CPI同比增长0.7个百分点。
据房利美在4月发布的经济和住房展望中预计，今年美国住房销量将下降7.4%，2023年下降9.7%；房价增速则将从今年第一季度的20%放缓至2023年第四季度的3.2%。
传奇投资大佬格兰瑟姆(Jeremy Grantham)表明，继 1929 年华尔街崩盘、1989 年日本资产泡沫、2000 年互联网泡沫以及 2008 年全球金融危机之后，我们正处于现代第五次大泡沫之中。今年1月，格兰瑟姆预测，现代历史上为数不多的市场“超级泡沫”即将破裂。在抵押贷款利率上升之际对美国房地产市场发出警告，房地产崩盘对经济的危险程度将远远超过股市下跌。
对于目前美国的房价情况，根据全美房地产经纪商协会 (National Association of Realtors) 的数据，3 月份成屋销售连续第二个月下降，三月份成屋销售环比下降2.7%，同比下降4.5%。随着需求放缓，截至 3 月底，未售出的现房库存增至 950,000 套。与上月相比，3 月份美国四个主要地区中的三个地区的销售额下降，而西部地区（包括加州）则保持稳定。
格兰瑟姆以准确预测房地产泡沫和2008年经济崩盘而闻名。他在去年年底警告称，房地产市场的“清算日”即将到来。如今，随着30年期固定利率抵押贷款利率本周升至5.27%，为2009年以来的最高水平，他认为这一时刻将越来越近。
住房成本的快速上涨导致包括达拉斯联储（Federal Reserve Bank of Dallas）在内的一些市场专家支持格兰瑟姆的观点，即炙手可热的市场目前处于泡沫区域。达拉斯联储在3 月下旬发表的一篇题为“实时市场监测发现美国房地产泡沫正在酝酿的迹象”的论文中表示，房价“似乎越来越与基本面脱节。
透过历史看未来，日本在上世纪90年代的教训应该在房地产方面起到警示作用。日本的房地产价格在1991年达到顶峰，然后急剧下跌。而其至今仍未完全复苏，房地产市场是过去10年拖累日本经济的一个关键因素。
对加州来说，这意味着在一个很短时间内，房屋贷款按揭利率（mortgage rates）的平均值，已经攀升到略高于目前5%的固定利率的水平。这对于加州而言，房屋的可负担性已经变得越来越糟糕。尽管目前很多投资客还在抓住利率刚刚上涨的时机依然出手买房，可是前期加价数十万买房，一房数十个Offer的盛况已不复存在，从侧面来说房地产市场正在降温，买涨不买跌的投机心理也在发挥作用。
当然，据全美房地产经纪商协会 (National Association of Realtors) 的数据显示，3月份成屋价格中值较上年同期上涨15%，至37.53万美元，创1999年以来数据新高。一些专家认为，加州的房价依然在短期之内会上涨因为现房存量不够，供需失衡，不会因为利率的上涨而导致房价下跌。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，现在这股热潮开始缓和，房屋销量正恢复到疫情前的水平。随着抵押贷款利率达到5%，并回到2011年以来的最高水平，他预计2022年的房屋销售将较去年下降10%。
