2024年末美国房市库存激增 买卖博弈加剧
【新闻速递】综合报道
据NBC新闻报道，2025年，美国房地产市场传来好坏参半的消息。 尽管市场上的房源供应量显著增加，但许多房屋因高定价和高利率导致滞销，整个市场仍然面临严峻挑战。
供应增加，滞销现象普遍
根据Redfin的最新报告，2024年11月的活跃房源同比增长12.1%，创下自2020年以来的最高水平。然而，这些新增库存中超过一半（54.5%）的房源在市场上滞留至少60天未售出，这是自2019年以来11月的最高比例。与此同时，成交速度也显著放缓，典型房屋从挂牌到签订合同平均需要43天，为四年来最慢的11月节奏。
Redfin高级经纪人Meme Loggins表示：“市场上的许多房源要么已经过时，要么不可居住。尽管库存增加，但优质房源仍然短缺。如果房屋定价不合理，很可能在市场上滞销长达三个月以上，而那些定价合理且状况良好的房屋往往能在3到5天内售出。”
这种滞销现象在一些主要城市尤其明显。迈阿密、奥斯汀和劳德代尔堡等城市的滞销房源比例均超过60%，部分原因在于这些地区房价偏高，同时房主协会费用和保险成本的上涨也令购房者望而却步。此外，自然灾害频发也让一些购房者更加谨慎。
高利率抑制需求
自2024年年末，30年期固定抵押贷款利率基本维持在7%以上（尤其是2024 年的最后一周，抵押贷款利率不断走高）。根据Mortgage News Daily的数据，截至12月底，符合条件的贷款余额为 766,550 美元或以下的 30 年期固定利率抵押贷款的平均合同利率从 6.89% 上升至 6.97%。尽管利率在2024年大部分时间内低于2023年，但与去年相比仍高出21个基点。这种高利率环境进一步压制了购房需求，同时也降低了再融资的吸引力。
根据抵押贷款银行家协会（MBA）的数据，截至12月27日的两周内，总抵押贷款申请量环比下降21.9%。再融资申请较前两周下降36%，购房贷款申请下降13%，同比下降17%。虽然12月本就是房地产市场的传统淡季，但这些经过季节性调整的数据依然显示出市场的疲软。
房价持续上涨，买家承压
与此同时，房价的上涨使购房者面临更大的财务压力。根据S&P CoreLogic Case-Shiller的最新数据，2024年10月全国房价同比上涨3.6%。购房者正在逐渐调整对利率的预期，不再寄希望于短期内利率会大幅下降。全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun表示：“过去24个月，抵押贷款利率平均在6%以上。买家已经不再等待或期望利率大幅下降，而是更愿意抓住当前较多的库存机会。”
区域差异
尽管整体市场面临挑战，但一些地区显示出较强的韧性。南部地区由于房源较多且就业机会丰富，待售房屋签约量同比增长了5.2%。与此同时，东北部地区的普罗维登斯和中西部地区的密尔沃基则拥有最低的滞销房源比例，分别为38.2%和38.8%。
相比之下，佛罗里达州和德克萨斯州滞销房源比例最高，这些地区虽然新房建设数量最多，但库存积压和高成本问题尤为突出。例如，坦帕市的滞销房源比例同比增加了12.3个百分点，为全美最高。
此外，宏观经济的不确定性也为房地产市场带来了更多变量。经济学家普遍认为，当选总统唐纳德·特朗普的经济议程可能推高消费者价格，例如关税政策、减税计划以及移民限制。
