开发商视角：南加州真正缺的不是买家，是房子
主讲嘉宾：RE/MAX Prestige Properties 联合创办人兼CFO Melissa Cheng（程梅丽莎）
访谈主题：深度解析2026年南加州房地产市场。
一、南加州房地产市场整体趋势
过去几年南加州房地产市场经历了一个非常明显的周期变化。在疫情期间，由于利率非常低，加上市场库存极度短缺，房价在短时间内快速上涨。很多房源甚至出现十几个甚至几十个买家竞争的情况。
但是从2023年开始，随着利率上升，市场逐渐进入调整期。现在到2026年，我们看到市场开始回归一个更加稳定和平衡的阶段。房价仍然保持相对稳定，并没有出现大幅下跌，同时市场需求依然非常强劲。
南加州的房地产市场之所以长期稳定，主要有三个原因：
第一是人口需求持续存在；
第二是土地资源非常有限；
第三是经济基础非常强，包括科技、贸易、娱乐产业等。
所以从长期来看，南加州房地产仍然是美国最具价值和稳定性的市场之一。
二、利率对房地产市场的影响
利率是过去几年房地产市场最大的变量。
在疫情期间，美国的房贷利率曾经低到接近3%，这极大刺激了房地产市场的需求。很多买家在那个时期进入市场，推动房价快速上涨。
现在利率大约在6%左右，虽然比过去高，但其实从历史角度来看，这仍然属于一个相对正常的利率水平。
目前我们看到买家的心理正在发生变化。去年很多买家选择观望，但现在越来越多的人开始接受新的利率环境，因为他们意识到房地产更多是一个长期投资，而不是短期市场判断。
随着利率逐渐稳定，我们预计未来一两年房地产交易量会慢慢恢复。
三、房源库存变化
目前市场的另一个明显变化是房源库存开始逐渐增加。
过去几年房源非常稀缺，很多房子上市后几天内就会收到多个报价。现在市场上的房源数量有所增加，这也让买家在谈判时有更多空间。
比如现在在很多交易中，我们看到卖家开始提供一些优惠，比如支付部分过户费用、给买家维修补贴，或者适当调整价格。
整体来说，这样的变化对市场其实是健康的，因为它让市场从极端的卖方市场回归到更加平衡的状态。
四、南加州住房短缺问题
从长期来看，南加州房地产市场最大的问题其实仍然是住房供应不足。
根据很多研究报告，加州目前缺少大约200万到300万套住房。人口增长和住房供应之间长期存在差距，这也是为什么南加州房价长期保持强势的原因。
为了缓解这个问题，很多城市开始鼓励更高密度的住宅开发，比如联排别墅、共管公寓以及混合用途开发项目。
对于开发商来说，这其实也是一个非常重要的机会，因为市场对住房的需求仍然非常强劲。
五、华人投资者在美国房地产市场
美国房地产市场一直是很多华人投资者非常关注的投资领域。
原因主要有三个：
第一，美国房地产市场透明度高，法律体系完善；
第二，房地产是一种相对稳定的长期资产；
第三，很多投资者也希望通过房地产实现资产配置和财富传承。
近年来我们也看到华人投资者变得更加理性。他们不仅关注房价上涨，也越来越重视现金流、租金回报以及资产安全性。
商业地产、仓储物流地产以及一些开发项目也越来越受到投资者关注。
六、未来三到五年的市场展望
如果从整体周期来看，美国房地产市场在过去几年经历了一个明显的调整阶段。
2024年和2025年市场受到利率影响比较明显，交易量下降。
但从2026年开始，我们看到市场正在逐渐稳定。
未来两到三年，如果利率保持稳定，房地产市场很可能进入一个新的增长周期。
当然，房地产市场仍然会受到一些因素影响，比如利率变化、经济环境以及全球局势等。但从长期基本面来看，南加州房地产仍然是一个非常具有投资价值的市场。
七、 案例分享：Temple City 18 户 Condo 开发项目
在谈到南加州住房供应问题的时候，我自己其实也参与了一个具体的开发项目。我们目前在 Temple City 正在开发一个18户的共管公寓项目（Condominium Development）。
这个项目的定位主要是面向首次购房者以及希望进入南加州房地产市场的年轻家庭。因为在南加州，独立屋的价格越来越高，对于很多家庭来说进入门槛比较高，所以共管公寓和联排住宅成为一个非常重要的住房类型。
我们这个项目的设计理念就是希望在保证居住品质的同时，提供一个相对可负担的住房选择。整个项目目前已经完成了城市审批，正在进入建设阶段。未来建成后，我们预计会为当地社区提供18个新的住宅单位，这也是对缓解当地住房短缺的一种实际贡献。
从开发角度来看，这类中型住宅项目在南加州未来会越来越重要，因为城市政府也在鼓励增加住宅密度，以解决长期的住房供应问题。
结语：南加州房地产市场虽然经历了一段调整期，但基本面依然非常稳固。这里有持续的人口需求、有限的土地资源以及强大的经济基础。短期市场可能会有波动，但从长期来看，房地产仍然是非常稳定和值得关注的投资资产。
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