帕薩迪納訊
美國總統特朗普週二晚間宣布了一項聯邦行政命令，將暫緩因房客經濟困難而導致的驅逐活動，以減少新冠病毒的傳播。據悉，新的聯邦驅逐暫緩令是根據美國疾病控制和預防中心（CDC）的命令而下達的，目前許多州及地方的驅逐保護措施已將到期。此外，加州立法機構也在本週一針對當前的驅逐禁令通過了一項法律條令，暫時禁止房東在明年1月前驅逐因疫情影響而未能交付房租的租客。疫情期間，面臨各項應急法規的相繼出台，房東及租客又該如何應對？
前檢察官、聯邦審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)表示，根據加州剛剛通過的新條令，房東將不能驅逐在3月1日至8月31日期間拖欠房租的房客。同時還規定，從9月1日至1月31日之間受疫情影響的房客，必須支付應繳房租的25％，以免被驅逐。
加州參議院以33票對2票通過了該法案。目前，該項法案將交由州長紐森簽署實施，他此前也表示將簽署該法案。新冠疫情對加州的經濟造成了嚴重的打擊，政府命令企業關閉數月以減緩病毒的傳播，導致數百萬人失業。今年4月份，加州司法委員會（為加州司法系統制定法律的機構）暫停了疫情期間大多數驅逐令及法拍的法律程序。
《2020年房客、房主和小型房東救濟和穩定法案》就是在這次緊急情況下，一項非常具有爭議的談判產物，與憲法規定的最終確定立法語言期限相吻合，從而使因新冠病毒影響的租戶在2021年2月前不能被驅逐。以下是目前聯邦及加州剛出台的關於驅逐令的簡介及分析：
– 聯邦驅逐令規定 –
誰會受保護？暫緩令是怎麼實行的？
根據《聯邦公報》公佈的命令草案，新的暫緩驅逐令可以保護在美國居住的符合五項條件的任何租戶或居民，他們需要向其房東提供個人聲明作為証明。命令定於9月4日發布，個人聲明表格可在CDC網站上找到。該命令將持續到今年年底，2020年12月31日。
首先，房客必須在聲明中指出，他們已竭盡全力獲得可用於租金或住房的政府援助。
其次，房客在2020年的年收入必須不超過99,000美元，如果共同報稅，則不得超過198,000美元。如果收入不符合條件，房客則必須通過CARES法案獲得了個人援助金（Economic Impact Payment stimulus check），或者未被要求在2019年報告任何收入。
第三，他們必須聲明由於疫情帶來的困難（例如：由於裁員，工作量減少或“支付了巨額醫療費”而造成的家庭收入的大幅減少），無法支付全部租金。
第四，根據命令，房客必須表明他們“正在盡最大努力及時支付接近全額部分租金，視個人情況而定”。
最後，個人聲明中必須表示驅逐行動將可能使租客無家可歸，或迫使他們與他人居住在新的生活環境中。
如果任何州或地區的暫緩令“提供的公共健康保護水平等於或高於該要求”，則該命令不適用。它也不適用於尚未報告新冠病毒病例的美屬薩摩亞。
而且，該命令不能因無法按時支付租金而免除任何人支付租金的義務或免去收取費用、罰款或利息的義務。
最後，該命令不適用除及時支付租金外的其他因在該場所進行犯罪活動、威脅其他居民的健康或安全、破壞財產或造成重大財產損失風險、違反任何建築法規或健康條例或違反任何其他合同義務的驅逐活動。
– 加州驅逐令條例 –
下週開始租客可因其他違反租約的行為被驅逐
根據週五公佈的條例中的一項條款，雖然與新冠病毒相關的拖欠租金的驅逐令可能會暫停到明年2月，但關於其他違反租約情況的驅逐令可從今年9月2日開始。
房東擔心加州法院全面禁止所有驅逐令會造成租戶隨意違約，對其財產造成破壞或影響其他租客的正常生活。一些租戶團體呼籲州長發布另一項行政命令，要求將全州驅逐令延期至今年年底。租戶遊說團體認為，考慮到州長行政命令中提及的公共衛生必要性，除公共衛生和安全方面的情況外，所有驅逐活動都應被暫停至少幾個月。他們還擔心房東會以其他違反租賃的行為作為藉口，以趕走拖欠他們租金的房客。
該法案還禁止地方政府在基於拖欠租金而驅逐房客的問題僭越新的州法律規定。但是，市縣政府可以製定新規則，禁止與不交房租無關的驅逐令。目前，舊金山就將與疫情無關的驅逐房客活動，暫停到12月1日。
房客如何証明經濟狀況受疫情影響獲得驅逐保護資格？
低於全州家庭收入平均值（大致超過90,000美元）的130％的租客，可在收到驅逐通知的15天內，簽署法律文書，聲明他們失去收入、醫療費用增高或受到了其他因疫情造成的財務影響。如果他們在15天內沒有填寫必要的文件，還可以在法庭上提出財務狀況作為可行的抗辯理由。高收入的房客將需要提供一些有關失去收入的具體文件，來獲得驅逐保護。
小房東沒有補助，但可獲得相應的法拍保護
業主團體先前對一項提議給予了暫時的支持，業主可用所欠的租金的數額來抵免未來的退稅額。但是，該計劃最終被擱置，部分原因是擔心該計劃不可行，而且對政府來說成本太高。
在新的聯邦刺激性補助獲得批准之前，房東將要等到3月才可以開始追回被拖欠的房租。對於一些小房東因為要支付每月貸款，等待這麼長時間實屬困難。此外，沒有聯邦政府支持的抵押貸款，不符合國會及特朗普政府針對疫情制定的一些豁免計劃。
該提案將2000年末法拍屋危機後通過的2013年“加州房東權利法案”擴展到擁有多達4個單位的小型非公司房東。這些“權利”包括房貸公司在通知借款人並與借款人溝通時必須遵循的具體準則，以及禁止“雙重”法拍的規定，在這種情況下，放貸人一邊進行法拍追討，同時還在進行談判修改貸款的條款。
但是許多議員認為，因為規範銀行業務通常是聯邦政府的管轄範圍，所以州政府在這方面沒有明確的法律依據。
總結
目前，聯邦及加州紛紛出台了關於驅逐令的相關規定。無論是房東或租客，都應該積極了解自己的權益。如果您有任何疑問，可以致電鄭博仁聯合律師事務所的華語團隊(626)570-8888或發郵件至CN@pprclaw.com （內容由鄭博仁聯合律師事務所提供）
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