【帕萨迪纳讯】
加州州长纽森近日签署并通过了两项住房法案， 结束了全加州多数社区的传统单户分区规划限制。州参议院第9和10号法案(SB9,SB10)将于2022年1月1日起正式生效，新法案将给未来加州地产带来巨大影响。前检察官、南加州知名审判出庭律师、亚凯迪亚市副市长郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.)，上周在加州首府沙加缅度参加会议时，就同加州上千个城市的市长及市议员，针对SB9和SB10法案提出反对，认为新法案将剥夺地方政府的管制权，并使加州各地因大规模房屋扩建，而陷入管理混乱。
郑博仁律师还指出，SB9法案无法根本解决目前加州各地面临的游民危机，加州的游民人数过去十年爆炸性增长，政府应更关注药物滥用及精神健康等促成原因。另外，新法案还将导致房屋密度激增，人口交通变得拥挤，社区治安也将受到影响。
什么是参议院第九法案(SB9)？
参议院第九法案(SB9)是最新的两项新通过的法案中，争议最大的一项。这个法案将允许业主将一个单户住宅分成两个地块，并且可以在第二个地块上增建第二栋房产，或者将他们的地块分成两块并在每个地块上建造复式建筑。最后一个可做的选择是在目前仅限于建造单户住宅的地块上，建造四个住房单元，且地方政府难有权限阻止。
新法案将标志着对当前政策进行改变，目前的政策仅允许在单户地块上建造两个大单元——一个独立房和一个附属单元，以及一个不超过500平方英尺的附属小单元。
根据新法案，加州的市和县将被要求批准符合特定规模与设计标准的房屋开发提案。
有哪些事项需要注意？
法案起草者称，该法律旨在创造更多的住房，同时保留一些低收入和让人减轻经济压力的单元。
根据这项新法律，拟定的项目不能致使租户在过去三年内使用的经济适用房，租金管制住房，或市场价格住房拆除或改建。以被列为历史地标或位于历史街区内的房产禁止进行新的开发。湿地，农田和火灾洪水高风险的地段，也将得到豁免。
新法律还规定，如果土地所有者选择将土地一分为二，则每个新地块的面积不得少于1200平方英尺。另外，任何依法建造的居住单元都不得用于短期租赁，房屋单元租期必须超过30天。
谁有资格对地块进行分区？
房主或者房东可以通过向地方司法管辖区进行申请并升级房产，但是前置条件是他们要计划在该房产里居住一段时间。
房屋所有者必须签署一份宣誓书，在宣誓书中声明他们将在分割地块或额外增加居住单元后，将其中一个住房单元作为主要住所居住至少三年。
该法律是否允许在单户分区住宅上建造办公室和新住房单元？
不可以。任何根据SB9建造的新住房单元，都只能用于住宅用途。
市和县政府必须遵守这项新法律吗?
根据SB9，地方政府官员只有在发现拟议项目会对“公共健康和安全或物理环境”产生“特定的不利影响”，并且没有可行且令人满意的缓解方案时，才能拒绝开发申请。
地方关于最大建筑面积、建筑高度及停车场的规定是否适用?
根据这项新法律提出的提案必须遵守当地市县制定的客观分区和设计审查标准。开发项目仍必须遵守当地的分区规定，比如有关高度和庭院大小的规定。
如果该房产距离一个主要公共交通站点不到半英里(约合1.6公里)，则额外单元无需停车位。然而，如果附近没有经常停靠的公交站点，当地机构可能会要求每个单位最多有一个停车位。
SB9对普通房主的打击最大
SB9和SB10法案中争议较大的第9号法案，引发民众对其对普通房主潜在影响的担忧。
开发商无需为这些地块的基础设施改善支付任何费用。该法案的通过，将允许业主可以建造复式住宅，或将住宅划分为两个或更多地块，并在每个地块上建造总共四到六个单元。
该法案或将导致取消全州多数社区的独户住宅区划。
郑博仁律师(Paul P. Cheng, Esq.)就说，在建筑成本几乎接近平均每平方英尺300美元的当下，许多家庭根本无法承担开发自己的地块。这可能会为大型开发商和房地产投资信托公司等，开出比加州家庭买房更高的价格让路。
此外，郑博仁律师还表示，该法案缺乏对三年最低居住要求的执行，因为该修正案只要求签署一份“意向”文件。
