法讯║加州新ADU法案出台有哪些法律问题需关注？
【帕萨迪纳】加州近日通过新AB 1033法案，将允许业主将附属住宅单元 (ADU) 与主住宅分开出售，并遵循适用于共管公寓的相同规则。业主也可以选择搬入附属住宅单元，然后出售主住宅。这项新立法标志着对传统严格的分区法律的重大改变，旨在解决加州目前的住房需求。但与此同时，新法的出台也引发一系列法律问题，前检察官、现任南加州知名审判出庭律师、亚凯迪亚前市长郑博仁律师(Paul P. Cheng, Esq.)，就为民众做出专业分析。
新法将于2024年1月1日正式生效。 AB1033的主要目的是通过提供更多可负担和可获得的住房选择来解决加州的住房危机。 ADU的合法化不仅能提高房产价值，还能为租金收入提供机会。
根据郑博仁律师分析，AB 1033法案引入了两项主要规定。首先，它允许将ADU与主住宅分开出售，从而提高住房密度并提供更多负担得起的购房选择。其次，它支持简单的单户住宅实物分割，从而减少了冗长而昂贵的法律程序。
新法律将只在”选择加入”该法律的城市生效，这些城市按照与公寓相同的规定管理ADU。 ADU的房产税将与建在其旁边的住宅不同，而且每处房产都必须成立业主协会，以评估住宅与ADU之间共享空间的维护费用。另一项要求是安装独立的燃气、电力和水表。
这项新立法使房主能够通过出售在其房产上建造的ADU来利用其现有资产。在加州住房短缺和房价居高不下的情况下，该法案有望帮助人们购买新房，同时减轻房主的负担，尤其是那些已经付清房款，但收入相对较少的老年人。
该法案的立法者就认为，ADU将有助于解决住房危机，因为人们可以在自家后院开发新住宅。对于中介来说，该法可能会在待售房屋稀缺的市场上为新一波库存打开大门。但与此同时，新法也留下了诸多问题。
郑博仁律师就表示，许多房产中介都纷纷表示，想具体了解如何处理ADU的交易。是否会像公寓和联排别墅一样处理？是否可以用共同租户协议（即两方或多方共享房产所有权）来处理？还是像单户住宅一样处理？放款人对这些类别的处理方式各不相同。郑博仁律师说，”由于角色尚未明确，消费者、买方和卖方还不清楚他们在买卖什么。所以目前这还不是中介主要销售的资源。”
一些专家预测，ADU或将被视作独栋住宅。但AB 1033法案的通过或将改变邻里关系，并可能引发不满。
立法
AB 1033是最新的州立法律，旨在开发ADU市场，从而缓解加州严峻的住房危机。然而，过去的立法尝试并没有取得多大成功。
2021 年，立法机构通过了SB 9号法案，允许房主将其单户住宅地块分割成两块地，并在每块地最多建造两个单元。该法案于2022年1月生效。
今年早些时候，加州大学伯克利分校的住房政策研究机构特纳中心（Terner Center）发布了一份研究报告，跟踪了SB 9通过后ADU开发的进展情况。该研究调查了13个城市，在这些城市中，开发ADU似乎对业主最有经济意义，研究发现，在这 13 个城市中，SB 9 的活动有限或根本不存在。
然而，洛杉矶的居民表现出了极大的兴趣，他们申请建造了211个单元和28个地块分割。
随着去年利率和抵押贷款利率的上升，开发住宅收入流的机会越来越少。一些开发商表示，开发ADU是加州人摆脱住房危机最省心、最市场化的方式之一。人们正在寻找能给他们带来更多经济确定性的东西。这是对他们已经拥有的房产进行投资的一个很好的选择。
财务选择
上个月，联邦住房管理局宣布了一项新政策，使购买或再融资拥有ADU的房屋变得更加容易。据媒体报道，联邦住房管理局支持的贷款的先前规定允许贷款人考虑双层公寓的租金收入，但不允许考虑 ADU。新政策允许在承保抵押贷款时计算ADU的收入。
不过，郑博仁律师就分析，新法规将吸引资金进入ADU市场，刺激住宅供应量的增加。但在确定房主与位于主要房主地块中间的独立和独特的ADU所有者之间的适当权利、限制和合作程度方面，目前并没有太多的法律先例。该法案是一项新的可分割财产权的创造，关于排他性占有、使用和享有，仍然存在很多问题。例如，拥有ADU需要哪些地役权？如何准入？是否有限制性契约约束ADU？ ADU房主能否安装链条围栏？ ADU房主可以在哪里停放车辆？ ADU房主是否需要维护ADU外部及相关场地？
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