法讯║2023年加州ADU法律指南:一文掌握政策变化和规定


【帕萨迪纳】2024年对于加州的住房市场来说,将会是一个极具转折性的一年。随着人们对于住宅空间的需求不断增加,加州政府一直在致力于缓解住房危机,以提供更多的住房选择。在该背景下,加州政府于2023年实施了一系列关于辅助住房单位(ADU)的新法律和规定,旨在简化ADU建设程序,并扩大住房供应。前检察官、亚凯迪亚市市长,现任亚市市议员、南加州知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.),将带您深入探讨这些新政策的重要内容,帮助您全面了解2023年加州ADU法律基本知识,以及这些变化可能对您的住房需求和投资计划产生的影响。无论您是业主、租户还是投资者,这些新法律都可能对您的住房局势产生关键性影响。

您可能已经注意到,ADU目前正在变得非常流行。也许您的邻居最近就已经改建了车库,或者有朋友为家族成员又建造了额外的客房。事实上,越来越多的人开始建造ADU,主要原因是:

这些后院住宅:
– 为您的房产带来额外价值;
– 可作为租金收入来源;
– 为您的大家庭提供灵活的住房解决方案。

鉴于住房危机,加州政府决定简化ADU建筑要求。这些新的法律变化鼓励了成千上万的加州房主建造ADU。事实上,根据住房和社区发展部的数据,全州的建筑部门从2018年发放约9000份 ADU许可证,到2020年将近12400份,几乎每年增长30%。

为了积极支持ADU建设,加州立法者也不断通过了相关法律。郑博仁律师就为民众做出以下法律分析解读,供民众参考:

ADU的法律定义及哪些情况符合ADU的条件?

根据加州住房和社区发展部(Housing and Community Development, HCD)编写的《ADU 手册》,ADU 是为一人或多人提供完整独立生活设施的住房单元。

该手册列出了一些 ADU 不同的形式:
– 独立式 ADU:与主结构分离的单元;
– 附属 ADU:与主要结构相连的单元;
– 现有空间改建: 将地块上的空间(如车库或储藏室)改建为独立居住单元;
– 初级附属住宅单元 (JADU): 对现有空间的一种特殊改造,完全包含在单户住宅内。

ADU 的大小和房间数量也各不相同。根据这些具体情况,可能会适用不同的规则。

重要的ADU法律变更

过去几年通过了一些最重要的ADU法律。 AB 68 和 AB 881 等法案取消了地方机构施加的许多限制,并制定了有利于全州房主的规则。这些变化使建造ADU变得更简单。

郑博仁律师表示,根据法律,您可以在您的房产上增加两个单元。以前的法律只允许在每块单户地皮上建一个ADU。但根据 AB 68,市政府必须批准:

– 单户地块(single-family lots): 一个 ADU(连接式或独立式),面积不超过 1200 平方英尺;一个 JADU,面积不超过 500 平方英尺。
– 对于多户住宅地块(multi-family lots): 与现有多户建筑相连的多个 ADU 和两个独立的 ADU。
业主居住在地块上不再是要求之一

如果您想建造 ADU,您不再需要居住在主要住宅或 ADU 本身。这一变化将有助于房东和投资者在其出租/投资物业上建造 ADU,以提供更多的住房机会。

放宽对面积、地段和外墙缩进的要求

郑博仁律师还指出,根据新法律,州政府不再允许市政当局对最小地块面积、ADU 地块覆盖率、容积率和类似限制做出规定。

现在,您可以建造至少 800 平方英尺、高 16 英尺、有 4 英尺外墙缩进的 ADU。

少收或不收影响费(Impact fees)

影响费是由地方机构征收的费用,用于支付为新项目/开发项目提供公共服务(电力、供水、排污等)的成本。

根据新立法,面积不超过 750 平方英尺的 ADU 无需缴纳影响费。对于面积较大的 ADU,则根据 ADU 和主要居住单元的面积按比例计算费用。

更短的 ADU 许可审批时间

地方机构现在必须在收到您的 ADU 许可申请后 60 天内批准或拒绝,这比现行法律规定的时间缩短了一半。

您的 ADU 可以被免除停车要求

根据新法律,某些 ADU 可被免除停车要求。其中包括:
– 位于公共交通步行半英里范围内或共享汽车一个街区范围内的 ADU;
– 位于重要建筑和历史区域内的 ADU;
– 作为主要住宅或其他附属建筑一部分的 ADU;
– 需要路边停车许可,但不提供给 ADU 使用者时。

即使您不符合这些标准,ADU 的停车要求也不能超过每个单元或每个卧室一个停车位(以较少者为准)。停车位可以是车道上的串联停车位,但在任何情况下都不能要求提供访客停车位。

推翻业主委员会(Homeowner Associations)的限制

在 2019 年和 2020 年颁布了几项法案后,当地业主协会不得无理禁止建造或使用 ADU 或 JADU。这包括在划为单户住宅用途的地块上出租或租赁 ADU。

因此,如果您与当地的业主委员会(HOA)有任何问题,您可以向 HCD 寻求解决方法的指导。

提供更多的经济援助选择

郑博仁律师说,根据这些新法律,州和地方机构需要制定一项计划,以激励和促进 ADU 的创建。

HCD 制定了一份州补助金和其他经济激励措施清单,以帮助开发经济适用的 ADU。

在这些激励措施中,包括 CalHFA 提供的用于支付 ADU 部分开发成本的 4 万美元补助金。

参议院第 9 号法案(SB9)

2022 年生效的最引人注目的住房法是参议院第 9 号法案(SB9)。

该法案包括两个部分:
– 双单元开发(Two-Unit Development),允许加州房主在仅划定为一个单元的地块上建造两个住房单元。
– 城市地块分割,允许将单户住宅地块分割成两个独立的地块,并作为独立地块对待。

这意味着您可以在传统上只能建 1 个单元的地块上建造多达 4 个单元。

SB9 单元与 ADU 不同,它们被视为独立的居住单元,而不是主要房屋的附属单元。因此郑博仁律师提醒,SB9 单元和 ADU 将适用不同的规则。

即将出台的 ADU 法律

在加州大学伯克利分校社区创新中心(UC Berkeley Center for Community Innovation)进行的一项调查中,50% 的受访者回答说,他们发现很难获得ADU 许可,也很难按照辖区内的开发标准建造他们的ADU。

为了防止这种情况发生,一些新的 ADU 法案将带来一些变化,继续简化行政程序。

即将颁布的两项法案将为房主带来更多益处 – SB 897 和 AB 2221。

SB 897

一旦获得通过,SB 897 将
– 将独立式 ADU 的高度限制提高到 18 英尺,附属式 ADU 的高度限制提高到 25 英尺;
– 允许对 2018 年之前建造的 ADU 进行追溯许可;
– 明确以前的 ADU 法律对地方机构的限制,避免地方机构钻空子。

SB 2221

另一方面,AB 2221 将带来以下好处:

– 为地方机构批准或拒绝许可设定具体时限,从而简化许可流程;
– 明确规定独立式 ADU 可以包括附属车库;
– 在地方机构禁止的要求中增加了前外墙缩进。

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