法讯║2024年新法规下加州房产经纪人需了解的重要变化
【帕萨迪纳】2024年，加州将正式实施一系列新的房地产法规，这些法规将对加州房产经纪人的业务运营及责任产生深远影响。 这些变化涵盖了从信息披露到职业伦理的各个方面，旨在保护消费者、提高行业标准，并促进房地产交易的公平与透明。 前检察官、商会主席、亚凯迪亚市市长，现任亚市市议员、南加州知名审判出庭律师郑博仁(Paul P. Cheng, Esq.)，在以下文章中，将介绍部分新法规的主要内容， 以及加州房产经纪人在适应这些变化方面的重要性。
（1）炒房者必须披露近期的维修和翻新情况：
1到4层住宅房产的”翻售者(Flippers)”必须披露房产最近的维修和翻新情况，以及所有其他现有的披露信息。 适用于成交后18个月内转售的房产。 (适用标准TDS类别、豁免和取消权)。
适用于以下交易：
住宅 1 至 4 个单元、
卖方在房产所有权转让给卖方之日起18个月内接受报价，且
翻新或维修是由卖方与之签订合同的承包商进行的。
要求卖方向买方披露：
任何增建房间。
结构改造。
其他改建。
维修。
获得的任何许可证副本。
(如果卖方与第三方签订合同，但未获得任何许可证副本，则卖方可告知买方可通过第三方获得许可证，并提供其联系信息）。
这些披露信息也可作为承包商提供给卖方的清单进行披露。 此外，如果人工和材料费用达到或超过500美元，卖方应披露：
每个承包商的名称。
每个承包商的联系信息（由承包商提供给卖方）
该法律何时生效？ 郑博仁律师表示，该法律适用于出售1至4个单元的住宅房产，且卖方在2024年7月1日或之后接受买方购买该房产的要约。
TDS申请、豁免和取消权： 该披露属于转让披露声明法的范畴。 其适用情况与TDS相同；具有相同的豁免权；具有与TDS和TDS相关披露相同的取消权。
第 968 号议会法案已颁布为《加州民法典》第 1102.6h条。 适用于2024年7月1日或之后卖方接受要约的所有交易。
（2）劳工法： 要求制定工作场所暴力预防计划。 某些小雇主如果已有工伤和疾病预防计划 (IIPP)，则可免于执行，房地产办公室可简化该计划的要求。
郑博仁律师表示，SB 553法案要求雇主制定、实施和维护有效的工作场所暴力预防计划 (WVPP)，其中包括维护事件日志、提供特定培训和对计划进行定期审查等内容。
有两种可能的豁免适用于某些小型房地产经纪人： 1) 远程工作的员工；2) 在任何特定时间内工作的员工人数少于10人，且不对公众开放，并符合制定和维护”伤害 和疾病预防计划”（IIEP）要求的工作场所可免责。 对于房地产办公室，简化了IIEP的要求。
第 553 号法案还授权遭受任何个人非法暴力侵害的雇主和雇员的集体谈判代表代表雇员在工作场所寻求临时限制令 (TRO) 和听证后命令。
现行法律要求雇主建立、实施和维护有效的工伤与疾病预防计划 (IIPP)，其中必须包括识别和评估工作场所危害的系统。 (劳动法》§6401.7）。
SB 553 法案要求每位雇主，作为现行法律要求的工伤和疾病预防计划(IIPP) 的一部分，必须另外制定、实施和维护一项有效的工作场所暴力预防计划(WVPP)，该计划必须是书面的 、随时可用且易于获取的。
但是，法律规定以下人员无需制定、实施和维护工作场所暴力预防计划：
1) 在雇员自己选择的不受雇主控制的地点进行远程工作的雇员，以及
2) 在任何特定时间内工作的员工人数少于 10 人，且不对公众开放，并符合制定和维护 IIPP 要求的工作场所。 然而，这一豁免可能不会使大多数房地产经纪公司获得豁免，因为房地产经纪公司通常是对公众开放的。
郑博仁律师称，还有其他豁免，但对于房地产经纪人和代理人来说，这些是最重要的。
一般来说，IIEP 需要书面形式。 然而，对于员工人数少于 20 人的房地产办公室（属于低危害行业名单）雇主来说，工伤与疾病预防计划的书面文件可以仅限于以下内容：
关于有权和有责任实施该计划的人员身份的书面文件
为确定不安全条件和工作方法而进行的定期检查的书面文件；以及
培训和指导的书面文件。
保存这些记录是为了履行第 3203 号一般工业安全令规定的经纪公司的责任。 它还提供了一种有效的方法来审查企业当前的安全和健康活动，以便更好地控制运营，并计划未来的改进。
如果雇主没有获得豁免，则必须采用正式的WVPP，具体如下：
雇主必须在所有工作场所制定、实施并始终保持有效的工作场所暴力预防计划，该计划包含 17 个针对不同情况的独立程序清单。
雇主必须在暴力事件日志中记录每一起工作场所暴力事件的特定信息。
雇主必须向员工提供有关工作场所暴力预防计划等方面的有效培训，并在发现新的或以前未认识到的工作场所暴力危险或计划发生变更时提供额外培训。
必须创建并保存工作场所暴力危害识别、评估和纠正记录以及培训记录，还必须保存暴力事件日志和工作场所事件调查记录。 T
必须向职业安全与健康司、员工和员工代表提供某些记录。
这些要求自 2024 年 7 月 1 日起生效。
参议院第 533 号法案已编入《民事诉讼法》第 527.8 节和《劳动法》第 6401.7 和 6401.9 节。
（3）住房： ADU 可以作为共管公寓与主单元分开出售
允许地方机构通过法令，允许将 ADU 作为共管公寓与主要住宅分开转让。 目前，除由合格的非营利公司开发的 ADU 外，禁止将 ADU 与主要住宅分开出售。
AB 1033 允许地方机构通过法令，允许将 ADU 和主要住宅作为共管公寓分开出售。 任何此类法令都必须要求建立共管公寓的程序符合《戴维斯-斯特林共同利益发展法》（Davis-Stirling Common Interest Development Act）和《细分地图法》（Subdivision Map Act）的规定，前者 适用于业主协会（HOA），后者适用于物业细分。 此外，还要求有书面记录证明每个留置权人都同意建立共有公寓。 如果房产位于业主协会内，则业主协会必须批准公寓的建立。 最后，AB 1033法案要求地方机构向ADUs的申请人通知这些要求，以便他们提前做出知情决定。
有关 AB 1033 如何运作的其他技术信息：
1) 明确规定，未经各留置权人同意，公寓计划不得在不动产所在郡的郡记录员处记录。 规定留置权人可以拒绝同意，也可以在满足留置权人要求的任何条款和条件的前提下表示同意。
2) 要求位于现有业主协会内的房产的所有者在登记共管公寓计划之前，必须获得该协会的书面授权。
3) 更新了地方机构要求提供给任何 ADU 申请人的通知内容，包括建议考虑将 ADU 作为共管公寓出售的申请人联系地方机构，以确保地方机构允许此类出售。
4) 要求如果 ADU 作为共管公寓建立，地方政府必须要求房主将共管公寓的建立和单独转让通知公用事业提供商，包括供水、排污、煤气和电力。
第 1033 号议会法案编入《政府法典》§§ 75852.2 和 75852.25。 自 2024 年 1 月 1 日起生效。
（4）住房：将现行禁止地方政府要求业主占用包含附属住宅单元 (ADU) 的地块的规定永久化
使现有的禁止地方政府要求业主在包含附属住宅单元 (ADU) 的地块上居住的规定成为永久性规定。
背景： 州法律允许对 ADU 采用部级审批程序。 2019 年，AB 881 取消了地方政府要求主要单元或 ADU 自住的能力，直至 2025 年 1 月 1 日。
SB 986 将取消 AB 881 中的 “日出 “条款，从而取消地方政府自 2025 年 1 月 1 日起要求任一单元必须为业主自住的能力。 地方政府可要求，如果 ADU 出租，则租期必须为 30 天或更长。
参议院法案 976 已编入《政府法典》§65852.2。
自 2024 年 1 月 1 日起生效。
（5）住房： 住房部现在负责通报另外 13 类违反住房法的情况。
HCD （”加州住房和社区发展部”）现在负责提供另外13 类违反住房法行为的通知，包括地方政府部级审批、许可证拒绝、ADU 转让、商业转住宅用途许可、住房分割部级审批和 经济适用房。
背景情况： 2017 年，AB 72 法案为 HCD 制定了执行州住房法的流程。 AB 72要求住房发展部通知地方政府，并允许住房发展部在发现地方政府的住房要素实质上不符合州法律，或任何地方政府采取了违反特定住房法律的行动时，通知总检察长办公室。
AB 434 将在 HCD 必须执行的法规清单中增加八项现行法律条款和五项拟议法律条款。 这些法律包括：
1) 为符合特定条件的附属住宅单元提供部级审批程序（GC 65852.2）。
2) 为符合特定条件的初级附属住宅单元提供部级审批程序（GC 65852.22）。
3) 禁止地方机构拒绝为 2018 年 1 月 1 日之前建造的未经许可的 ADU 颁发许可证，特定情况除外（GC 65852.23）。
4) 要求地方政府在特定条件下对单户住宅区内的两个住宅单元进行部级审批（GC 65852.21）。
5) 制定《2022 年中产阶级住房法》，规定在特定条件下，允许在划为住宅、办公或停车场的地块上使用住房（GC 65852.24）。
6) 在特定条件下，允许将 ADU 与主要住宅分开出售或转让给中等收入或低收入家庭买家（65852.26）。
7) 要求地方政府在特定条件下，对多户住宅区内最多 10 个单元进行部级审批（GC 65852.28）。
8) 要求地方政府对符合适用的、客观的总体规划和分区标准的拟议住房开发项目不得举行超过五次的公开听证会（GC 65905.5）。
9) 要求地方政府在特定条件下同时允许建筑施工和现场分区改造（GC 65913.4.5）。
10) 要求对宗教机构和非营利性大学拥有的土地上的 100% 经济适用房项目进行部级审批（GC 65913.16）。
11) 防止住宅单位的拆除和损失。 (GC 66300.5）。
12) 要求地方政府在特定条件下，将单户住宅区的地块分割为两个地块，并进行部级审批（GC 66411.7）。
13) 要求地方政府在特定条件下对多户住宅区内最多 10 个地块的分割进行部级审批（GC 66499.41）。
第 434 号议会法案已编入《政府法典》第 65585 条。 自 2024 年 1 月 1 日起生效。
（6）住房： 限制开发商将受契约限制的自住单元出售给会租住该单元的购房者。
限制开发商向将出租单位的购买者出售用于自住的契据限制单位的能力。
背景： 长期以来，人们一直认为，由于地方包容性分区政策和本州的密度奖励法，如果在分区地图批准时，这些单位是供业主居住的，那么这些单位将出售给业主。 然而，现行法律允许开发商向地方政府提出申请，要求将指定用途从自住改为出租，这就减少了房屋所有权的机会。
AB 323 法案要求开发商和地方政府确保有资格获得密度奖励的 “待售 “单元或根据地方包容性分区法令建造的单元最初出售给低收入家庭并由其居住。 但是，如果根据州密度奖励法或地方包容性要求，一个单元打算由中低收入家庭入住，而在颁发入住证书后180 天内，该单元尚未被符合收入条件的个人或家庭购买，则开发商 可将该单元出售给一个合格的非营利性住房公司，以确保业主入住。
AB 323法案还加强了对购买获得密度奖励单位的非营利组织的认证要求。
为了执行与包容性分区法令相关的规定，AB 323 法案授权地方检察官对以法律不允许的方式销售受包容性分区法律约束的单位的开发商进行民事处罚。
第 323 号议会法案已编入《民法典》第 714.7 条和《政府法典》第 65915 条。 自 2024 年 1 月 1 日起生效。
C.A.R. 赞助的法律
（7）住房： 批准 10 个或 10 个以下单元的开发项目
要求地方政府在不进行酌情审查或听证的情况下，部级批准地块地图或暂定和最终地图，用于住房开发项目，前提是拟议的分区将产生10 个或更少的地块，且拟议分区地块上的 住房开发项目将包含10 个或更少的单元。
除其他要求外，拟议的开发项目必须位于符合以下所有条件的地块上： i) 该地块被划为多户住宅开发区域。 ii) 该地块面积不超过 5 英亩，且周围基本上都是符合条件的城市用途，如定义所示： (1) 法人城市，其边界包括城市化地区的某些部分。 (2) 根据美国人口普查局的最新数据，人口超过 60 万的县的城市化地区或城市群。
郑博仁律师称，指定 “部级审批 “项目类型的住房法案必然十分复杂，如需更详细地了解该法案的内容，请参阅 SB 684 法案分析。
参议院第 684 号法案编入《政府法典》第 65852.28、65913.4.5 和 66499.41 条。
自 2024 年 1 月 1 日起生效。
（8）房东/房客：当地租金管制房产中的残疾租户有权搬到一楼单元，租金不变
房东/租户：允许实行地方租金管制的辖区要求租金受控单位的房东允许永久性身体残疾的租户搬迁至位于物业无障碍楼层的可比或较小的单位，并保留相同的租金标准。
AB 1620 创建了一个法定程序，通过该程序，有租金控制法令或宪章的地方可以在残疾租户居住在租金受控单元的某些情况下提供单元交换，而租户将保留其当前的租金。
该程序仅适用于租金受控单位中的以下租户：
1) 身患与行动有关的永久性残疾、
2) 所住的单元没有运行中的电梯、
3) 不会因欠费而被驱逐、以及
4) 该辖区已选择加入 AB 1620。
当地租金管制房产中的残疾租户有权搬到一楼单元，租金不变。 具体程序如下：
1) 首先，承租人必须提出合理便利请求，并参与 2 CCR § 12177 规定的与房东的互动过程，同时必须提供一份书面请求，要求将单元房调换为无障碍单元房。
2) 接下来，互动过程中的谈判必须确定，为了照顾租户的身体残疾，有必要将其搬到无障碍单元。
3) 在同一栋建筑的无障碍楼层内，需要有一个可比或较小的无障碍单元，或者在同一地块（至少有四个其他单元）上，有一个由同一房东所有的可比无障碍单元 ，且不需要进行翻修以符合现行《健康与安全法规》的要求。
4) 当地租金委员会或负责监督租金控制条例的机构认定，房东将继续从新单元中获得公平的回报率，并且
5) 租户原有的押金将按照现有的押金管理法律进行处理，这意味着房东在将余额退还给租户之前，可以取出任何法律允许的与清洁或维修单元相关的费用补偿（正常损耗除外）， 而租户将为新单元提供新的押金。
郑博仁律师表示，这个提及的”同类或较小单元 “是指卧室和浴室数量、面积和车位与腾空单元相同或少于腾空单元的住宅或单元。
此外，如果有一个无障碍单元可供使用，而业主打算搬进或打算让直系亲属搬进该单元，那么根据法案的规定，该单元将不被视为 “可用 “单元。
如果没有类似 AB 1620 的法律，房东有什么义务在保持租金不变的情况下，允许残疾租户搬到无障碍单元？
郑博仁律师表示，纽约一家法院在 “Bentley诉Peace and Quiet Realty 2 LLC”（2005年）一案中考虑了这一问题。 当时，租金稳定的步行式公寓大楼顶层的一名行动不便租户要求房东允许她搬到同一栋大楼的底层公寓，并要求她在新公寓支付与旧公寓相同的租金，而不是法律允许的更高 租金。 法院认为，所要求的迁就可能属于《公平住房法修正案》（FHAA）的范畴，而房东因无法为新公寓收取更高的租金而付出的代价，则构成了迁就是否合理的事实问题。 42 U.S.C.A. § 3604(f)(3)(B)。 租户的要求中包括支付相同租金的请求，但这一事实并没有使该请求自动变得不合理。 虽然房东不需要承担过大的困难，包括过大的经济困难，但作为合理便利的一部分，房东可能需要承担合理的费用来满足租户的残障要求。
第 1620 号议会法案已编入《民法典》第 1954.53 条。 自 2024 年 1 月 1 日起生效。
（9）房东/租户： 在房东和租户双方同意的情况下，可通过电子邮件提供租户筛选费收据。
如果房东和申请人双方事先同意，房东可以选择通过电子邮件提供租户筛选费收据。
目前，房东必须亲自或通过邮件为申请人支付的筛选费提供收据。 收据上必须逐项列出房东或代理人为获取和处理申请人信息所花费的实付费用和时间。
根据AB 1764法案，房东或其代理人与申请人可以商定，由房东向申请人提供的电子邮件账户提供申请人支付费用的收据副本。
第1764号议案相关部分编入《民法典》第1950.5节。 2024年1月1日生效。
（10）房东/租户： 押金以一个月的房租为限。
对于带家具或不带家具的单元，房东除收取首月租金外，还可收取不超过一个月的租金。 小房东例外，小房东的定义是：房东为自然人或有限责任公司，拥有的住宅出租物业不超过两处，提供出租的单位总数不超过四个。
从2024 年7 月1 日起，AB 12 法案禁止房东要求或接受住宅物业租赁协议的担保，担保金额或价值不得超过一个月的租金，无论该住宅物业是无家具还是有家具，以及在首次入住 时或之前支付的第一个月的租金。
小业主例外： 如果房东（1）是自然人或有限责任公司，其中所有成员均为自然人，且（2）拥有不超过2 处住宅出租物业，合计包括不超过4 个用于出租的住宅单元，则小 房东可要求或收取金额或价值不超过2 个月租金的押金，无论该单元是否配有家具，此外还需支付第一个月的租金。 小业主的例外情况包括家庭信托。
如果未来租户是现役军人，则不适用小业主例外规定。
目前持有押金或在 2024 年 7 月 1 日之前要求或收取的押金超过一个月房租的房东，即使押金超过一个月房租，也可继续保留押金。
第 12 号议会法案已编入《民法典》第 1950.5 条。 自 2024 年 7 月 1 日起生效。
(11) 竞业禁止协议无论写在哪里都是不可执行的，签订竞业禁止协议也是非法的。 如果签订或试图执行无效的竞业禁止协议，可要求赔偿损失。
以下措施加强并澄清了针对竞业禁止协议的现行法律：规定这些协议即使在州外签署也不可强制执行；禁止雇主试图强制执行这些协议；禁止雇主签订无效的竞业禁止协议；以及针对有上述 行为的雇主提供损害赔偿和强制执行机制。
背景： 加州法律早已规定，如果合同限制任何人从事合法的职业、贸易或任何类型的业务，则合同无效。 根据该法，雇佣合同中的竞业禁止协议无效。
然而，雇主的客户名单可能属于《统一商业秘密法》（UTSA）意义上的”商业秘密”，这取决于多个因素，包括为生成这样一份名单所付出的努力以及必要的时间和金钱支出 。 禁止前雇员在受雇后使用此类公司机密或保密信息的协议可以强制执行。 (Morlife, Inc. v. Perry 56 Cal.App.4th 1517 (1997)）。
摘要：SB 699 法案从四个方面加强并明确了对使用竞业禁止协议的现有限制。 首先，它加强了加州的贸易限制禁令，明确规定根据加州贸易限制法无效的任何合同均不可执行，无论合同是在何时何地签署的。 其次，它禁止雇主或前雇主试图执行根据加州贸易限制法无效的合同。 第三，禁止雇主与雇员或潜在雇员签订包含根据贸易限制法无效的条款的合同。 第四，该法规定，雇主若签订根据加州贸易限制法无效的合同，或试图执行根据加州贸易限制法无效的合同，则构成民事违法行为。 这些条款有健全的执行机制，雇员、前雇员或未来雇员可以提起诉讼来执行这些条款。 胜诉的雇员、前雇员或未来雇员还有权获得合理的律师费和成本费。
郑博仁律师表示，该法案将限制适用于”雇主”，而加州贸易限制规则的现行保护措施并未提及”雇主”，而是适用于限制任何人从事合法职业、贸易或任何类型业务的所有合同 （B&P Code 16600）。 (商法典》第 16600 条）。
参议院第 699 号法案编入《商业与职业法》第 16600.5 条。 自 2024 年 1 月 1 日起生效。
（12）竞业禁止协议： 在雇佣关系中，任何竞业禁止协议，无论其范围多么狭窄，都是无效的。
对现有判例法进行了编纂，规定对竞业禁止协议的禁止应作广义解释，使就业领域的竞业禁止协议或条款无效，无论其适用范围多么狭窄，除非符合规定的例外情况。 此外还规定，违反就业领域竞业禁止协议的行为构成不正当竞争。
本法旨在参照加州最高法院解释《商业与职业法》（Bus & Prof Code 16600）的主要案例，编纂有关加州强烈禁止竞业禁止协议的现有判例法。 “根据Edwards v. Arthur Andersen LLP (2008) 44 Cal.4th 937 一案，本条应作广义理解，使任何就业背景下的竞业禁止协议或就业合同中的竞业禁止条款，无论其范围多么狭窄 ，只要不符合本章规定的例外情况，均无效。
郑博仁律师称，之前版本的《商业与职业法》第 16600 条并未提及 “雇佣”。 它只是简单地指出 “限制任何人从事合法职业、行业或任何类型的业务的所有合同均属无效”。 尽管同样的措辞依然存在，但根据 AB 1076，现在增加了专门提供 “雇佣背景下 “保护的措辞。 问题来了，新的措辞是否适用于保护独立承包商？
郑律师表示，很有可能适用。 AB 1076 号法案指出，它只是对现行法律的宣示。 这似乎违背了该法律的宗旨，即它可能被解释为减损现有判例法已确立的权利。 解释《商业与职业法》第 16600 条的法院长期以来一直认为，其保护措施适用于独立承包商（参见 Bosley Medical Group 诉 Abramson (1984)）。 事实上，最近的一个案例The Retirement Group v Galante (2009) 就是依据Edwards 案的判决，将《商业与职业法》第16600 条的保护措施适用于与Edwards 案中的雇佣协议类似的独立承包商协议 。 尽管如此，AB 1076 仍具体适用于 “雇佣环境”，而之前的法律版本则不适用。 新增的语言为区分雇员和独立承包商留下了空间。
第 1076 号议会法案已编入《商业与职业法典》第 16600 和 16600.1 节。
自 2024 年 1 月 1 日起生效。
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