洛杉矶讯
如果您发现刚过户的新房突然水管漏水，房屋出现裂痕，破损等的缺陷时，到底应该如何处理？当新房出现问题，而卖方，卖方代理人或房屋检验员却不曾告诉过您，而很多问题也大多是在过户后的几天，几周，甚至几年后才出现，这时，到底应不应该由买房自行承担所有的经济损失？
南加州知名审判出庭律师郑博仁就表示，在这种情况下，您确实可以要求相关负责人，分担您的经济损失。当然，最好的解决办法是可以避免诉讼，即可解决这样的纠纷。但您应该首先通过以下因素，来分析诉讼是否合适与您，以便您可以根据自身情况解决问题。
在买房过程中，您可能针对新房的一些问题，多少有了一些了解例如：。门头裂缝，这可能是显而易见的又如管道老化，卖方可能已在卖房过程中向您做了披露假设。您雇用了一名房屋检验员，他也可能会向您披露一些房屋的问题。即使在过户之后，您的房屋当然也会产生正常的老化情况。而这个时候一旦遇到房子出现问题，是否就只能认倒霉呢？
首先，您的保险公司会承担损失吗？如果会的话，当然就没有必要自己采取行动。
那么房屋出现问题，到底该由谁来负责？
即使您认为自己遭到了欺骗，也不能无缘起诉所有参与房屋出售的人责任方通常为以下一位或多位责任人：
– 卖方：几乎每个州都有相应的法律，要求卖方在售房完成之前，填写标准披露表格，告知买方房屋存在的缺陷。（即使您是以“现状购房（as is）”，这一责任仍然存在）标准表格通常要求卖方说明房屋拥有具体的特征（如：。电器，屋顶，地基，电力，供水和供暖系统），然后评估或描述其现状部分州的披露法律比其他州的更为全面，如果某个披露要求不在列表中，则卖方可能不需要披露。此外，卖方通常不需要主动找出房屋缺陷。但如果卖家很显然应该了解房屋的瑕疵，但拒绝披露，则您需要做的就是要找出卖家是否确实知道该缺陷。例如，如果卖家修补或隐藏了该缺陷，或者如果邻居告诉您卖方曾试图处理该缺陷，则您就有了证据。
– 卖方的房地产经纪人：一些州的法律规定，卖方的代理人有责任披露他们所观察到或被卖方所告知的房屋缺陷，尽管他们的职责往往相当有限。建议您查看自己所在州的披露法律，并在买房之前，一定要弄清楚房屋缺陷是否对于经纪人来讲是明显的。
– 您的房屋检验员：您在买房前一定要进行严格的房屋检查。理论上，检查员应该找出卖方所不知道的房屋缺陷。如果检查员错过了专业标准应该注意到的缺陷，检查员则可能会承担责任。详细阅读您的房屋检查报告，并查看其对相关方面的评估。因为有一些买家在事后，才会尴尬地发现其房屋缺陷其实早已在检查报告中就有明确说明，或者相关的房屋问题是被检验员明确排除在检查范围之外的。
您有案子可诉吗？
一旦您弄清楚了责任方，接下来所需要了解的就是责任方的不良行为，是否能让您有权获得赔偿。如果您的情况符合以下条件，您可能会有案可诉。我们已将一些法律原则纳入此列表，该表适用于美国大多数州的大多数情况。
在您买房之前，的确存在缺陷。若是自买房以来开始出现的缺陷，或者是您房屋老化或维护失误的自然结果，您可以自行处理。当然，确定缺陷何时产生，可能会很复杂。例如，污水管道中的堵塞可能是一个新出现的问题，或者可能是管道长期问题的再次发生。您可能需要专业人士进行评估。但如果缺陷在您买房之前就已经存在，请继续阅读下文。
这不是一个您可以在买房之前明显看得到的缺陷。如果在开放式房屋的客厅天花板上有一个巨大的裂缝，您现在才决定提起这个缺陷，那么就不会有胜算。但如果裂缝被假天花板隐藏起来，那么这个缺陷可以进行索赔。如果您的检查员本该发现该问题，那就意味着您也可以对检查员提出索赔。
在售房之前没有人告诉过您这个缺陷，或者有人对您进行了欺骗。如上所述，责任方可能是卖方，卖方代理人，或检查员。
您合理听信了卖方的谎言或事实隐瞒。此类情况相对比较容易进行索赔。例如，如果您在决定买房或讲价时，卖方告诉您房屋修缮是根据法规进行的，您因此相信其言辞。
您遭受了经济损失。您修复相关缺陷的费用（例如：因地下室受淹而导致您的个人财产遭到破坏，或由于未公开的环境问题导致您的财产价值下降）。将在法律上成为您可能的损害赔偿 – 甚至包括您还没有支付的任何费用（例如，您需要一个新的地基，但您还没有聘请承包商来建造）。但是相关赔偿金通常不会超出您房屋本身的价值，例如：您的精神损失。
如果在阅读上述信息后，您认为您对卖方及其代理人或检查员可以进行合理的法律索赔，请不要急于诉诸法院。通过使用以下一个或两个选择，您能够以更低的成本和更少的压力获得赔偿：
– 声明信：向责任方发送声明信，要求赔偿修复缺陷的费用。
– 调解：告诉责任方问题的所在，假设他们不同意赔偿您或立即解决问题，询问他们是否同意与您进行调解。
最后的解决手段：提起诉讼
如果您始终无法使用上述的方法来解决纠纷。，则必须决定是否提起诉讼如果修复房屋的成本要低于上法庭的成本，那么建议您不要提出诉讼。反之，您也不应该因他人的谎言或疏忽，付出不必要的经济代价。
在法律术语中，您可能会根据以下任何一种或多种理由来起诉他人：
未披露事实（根据您所在州的法规）;
疏忽;
欺骗;
违反合约;
违反保修条款;或
过失性虚假陈述
以下是如何提起诉讼：
•确保您处于适当的诉讼期限内（“法定时效期限”）。从发现问题或合理地发现问题之日起，每个州会限制您有多长时间来起诉他人。法院不希望您在买房20年后，才将卖家拖入法庭，而很难有人会回忆起当时发生的具体事项。大多数诉讼时效都在二到十年之间，但这取决于您所处的州以及您的诉讼类型。建议您联系所在州的住房管理机构或咨询房地产律师，可以查找您所在州的法律。
•考虑小额索赔法庭。在小额索赔法庭提起诉讼可以让您继续处理案件，而无需付出常规诉讼需要的许多昂贵的费用。您可以代表自己（在部分州，律师参与此类法庭实际上是被禁止的），而规则通常不是那么严格，您的案子应该可以相对快速地解决。但是，每个州都会对您可以提起诉讼的赔偿金额设置一个上限，通常在1500美元到15000美元之间。即使您的损失超过此限额，例如，如果维修费用为8000美元而限额为5000美元，那么只诉请5000美元的赔偿也未尝不可，因为您将会节省不少时间及律师费。
•决定是否在州法院提起诉讼。如果您要求的损失金额超过了小额索赔法庭限制，您的下一个选择是在州法院提起正式诉讼，并得到专业律师的帮助。
结论：
如果您还有更多疑问，欢迎拨打郑博仁联合律师事务所的中文热线626.570.8888，或添加公众平台获取更多信息！（公众号：PaulChengLawGroup）
