洛杉矶讯
在美国拥有属于自己的房地产，一直是大多华人朋友的追求目标。然而，一旦拥有了属于自己的投资物业，在出租过程中与房客发生矛盾或纠纷，或遇到迟迟不交租的租客，房主又该如何通过法律手段维权，以避免不必要的麻烦呢？
在本期凤凰卫视美洲台的《法律博谈》栏目中，南加州知名审判出庭律师、前检察官郑博仁律师就为大家做出了法律分析。
房东在遇到相关问题时，可以通过终止租约，并向法院提起非法占有诉讼，来驱逐未支付租金或损坏房屋的租户。
由于房屋租赁法的严格，在加州驱逐租户是一个非常复杂的过程。房东不得使用“自助驱逐”（即“强制锁住租屋”），而必须通过法院系统来申请驱逐房客。
驱逐过程总结为以下七个步骤：
1.驱逐租户的有效理由
在加州，房东必须有正当理由，才能将租户从其房屋中驱赶出去，其中一些有效的理由就包括：
- 没有支付租金
- 违反租约
- 超出约定的租赁期限
- 造成滋扰
- 破坏财产
- 在租屋内进行非法活动
- 使用该租屋从事未许可的行为，例如在租屋中做买卖
2.支付租金或搬离“三日期限通知”
之后，房东应该为租户提供三日期限来支付租金或搬离通知。从本质上讲，这将通知租户在3天内，停止侵害或者搬离租屋。通知可以三种方式提供：
- 有人将通知交给了租户。
- 将通知副本交给在租户的租屋或与工作场所的一名成年人，然后将副本邮寄给租户。
- 在租户的门上张贴一份副本，然后将副本邮寄给租户。
3.等待租户采取补救行动
在提供通知后三日进行等待，以确定租户是否解决了问题（即：等待租户交纳房租，或停止其在租屋内销售毒品）。
4.提交非法占有诉讼
如果租户扔什么都不做，房东必须上法庭并提出非法占有诉讼。非法占有诉讼是通过法院系统正式投诉，并请治安官来到租屋以驱逐租户。
5.诉讼书状送达给租户
以与您在以上步骤2中的3日通知相同的三种方式，送达非法占有诉讼书。
6.完成法院程序
给租户五天回复非法占有诉讼的时限，如果租户没有回应或反对驱逐，则要求法院作出缺席判决。之后，法官会给您一份回复占有令，您可以将其带到警察局，并请治安官驱逐您的租户。
如果租户出席并反对驱逐，那将在21天内进行法庭审理。如果房东获胜，那么租户有五天的时间搬离。如果租户获胜，那么租户可以继续进行租赁，并且房东可能需要支付租户的法庭费用。
7.存放租户的财物
如果租户离开租屋后留下了财物（治安官将其驱离后，或租户自己留下来的），房东必须将其财物存放两周，并应采取行动将其归还。如果两周过去，而且租户没有来认领，那么房东可以按照其意愿处理这些财物。
在加州需要多长时间才能驱逐租户？
在非法占有诉讼与驱逐程序已经开始之后，必须向租户送达。租户经常试图避免被送达以避免被驱逐。如果出现这种情况，可以在租户的租屋发布驱逐通知，并且可以将副本寄到租户的住址。此类型的通知只能在几次尝试给租户送达失败后，才能进行，并且得到法院的批准。
驱逐程序的时间取决于申诉的提交时间，以及租户是否收到合法的驱逐通知。
咨询律师
加州驱逐租户经常可能是一个复杂而漫长的过程。通常情况下，房东必须通过法院程序移除租户，不得自行占领租屋或驱逐房客。因此，建议您要聘请专业律师，帮助您维权。
