帕薩迪納訊
隨著當前新冠疫情的爆發，給很多房屋業主及租客帶來了巨大的影響。以往，房東與租戶之間的租賃關系都是受租約條款來約束，一旦租戶不履行支付房租的責任，則房東可以通過驅趕房客的法律程序收回租屋。但現在，政府為了遏制因社交距離規定導致的社會及經濟影響，州法院和地方政府紛紛出台了一系列措施。
究竟房客是否可以合法不繳房租？房東又能否在疫情期間驅趕房客？前檢察官、南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)為民眾提供了以下法律說明，以及房東和房客應當如何處理當前面臨的租約困難。
加州新冠疫情租金問題和驅趕房客規定摘要
1.司法委員會頒布的全州範圍內的規定
加州司法委員會（所有加州法院的決策者）於2020年4月6日發布了11項與新冠疫情相關的應急規定。這些新的全州範圍的規定中有兩項明確禁止驅趕房客和法拍程序（除非有必要採取該行動以保護公共衛生及安全），直至加州州長紐森宣布解除與新冠疫情相關的緊急狀態90天後，或直到司法委員會修改或廢除應急規定為止。即使目前加州已逐步開始放寬全州范圍內的居家令，但以目前情況來分析，還暫時沒有跡象表明州長將會在短期內，取消N-28-20號行政命令下的緊急狀態。
《應急規定》第一條款適用於針對驅趕房客的所有訴訟（無論是商業，還是住宅），並且：（1）禁止法院針對驅趕房客的申訴發出傳票（盡管並不禁止上級法院接受驅趕房客的起訴）；（2）禁止進入缺席程序或缺席判決，除非被告沒有及時出庭；（3）規定將在提出審判請求后至少60天設定審判日期（而不是根據當前規定，在提出請求后20天內設定審判日期）。由於無法發出傳票，因此無需要求被告回答驅趕房客的申訴。訴訟將暫停，直到可以發出並送達傳票為止。
鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)分析，實際上，這就意味著除非該租賃活動涉及威脅到健康或安全，否則房東在收回房產方面將面臨未知的延遲。目前尚不知道法院將如何處理積壓的案件，或者法院對駁回未在訴狀提出后的60天內未提供送達証明的案件的起訴，但是允許其再訴。如果不是這樣，即使無法送達，也可以減輕因驅趕房客而起訴的延遲。值得注意的是，該應急規定並不禁止房東根據租約尋求非司法的救濟手段，例如：沒收房客的保証金，或要求提供信用証或個人擔保。但是，一些地方司法管轄區可能會試圖規范這些房東的補救措施。
《應急規定》第二條適用於加州《民事訴訟法》第725a條及其后各條所述的司法贖回權，並且（1）暫停對房貸或信托契據法拍的任何行動，包括對清償債務餘額判決的任何措施，並禁止法院採取任何行動或做出任何判決； （2）中止法拍權追訴時效；（3）延長選擇或行使該章規定的任何權利的期限。值得注意的是，該緊急規定並不禁止絕大部分非司法性的法拍程序。但是，如果法拍的一方拒絕離開房屋，那麼在第一號應急規定生效時，搬遷並不可行。
這些應急規則適用於全加州，一些地方司法管轄區還通過了強制遷出和法拍的禁令，這些禁令通常比司法委員會的《緊急狀態條例》有更多限制，並且是對《緊急狀態條例》的補充，但不能代替這些規則。以下是一些當地法規的示例。
2.地方法規
橙縣
盡管橙縣尚未通過全縣范圍的暫緩驅逐令，但縣內的多個城市都頒布了自己的法令。為了說明一些不同的行政法令，以下是Anaheim和Costa Mesa的法令。
兩項法令均適用於住宅和商業租戶，均禁止房東收取逾期費用或對未付租金的罰款。此外，這兩個法令還要求房客以書面形式通知房東無力支付房租和提供証明文件。而《Anaheim法令》（Anaheim Order）要求房客支付其能夠承擔的部分租金。
這些法令比司法委員會法令更深入，不僅禁止法院發布驅逐通知，而且甚至還禁止房東在法令生效期間，提起驅趕房客的訴訟。 此外，這些法令的時效也有所不同。Anaheim的法令於2020年5月31日到期，而Costa Mesa的法令則在州長紐森撤回其行政令時失效。最后，Anaheim和Costa Mesa的租戶在適用的法令到期后，有120天的時間償還所欠的租金。
洛杉磯市
2020年3月27日，洛杉磯市通過了臨時暫緩驅逐令，將住宅和商業租戶一視同仁。該條例在洛杉磯市宣布結束當地緊急狀態之前一直有效。與加州其他地方許多暫緩驅逐令一樣，該條例禁止對由於疫情相關情況而無法支付租金的租戶進行遷離。實際上，商業租戶在當地緊急狀態期滿后，最多有三個月的時間來償還所欠的租金。此外，房東不能對所欠租金收取利息或滯納金。
但是與許多加州其他地方的驅逐令不同，《洛杉磯市條例》不要求房客向房東提供違約通知，或提供証明因疫情而財務困難的文件。但是，洛杉磯市政府強烈建議為以后的任何訴訟保留証據。這就引出了一個問題：在這種情況下，訴訟和舉証責任會是什麼樣？洛杉磯縣是否有暫停遷離的措施？
3月19日，洛杉磯縣縣政委員凱瑟琳巴格(Kathryn Barger)簽署了一項行政法令，由於新冠疫情，該法令暫緩了洛杉磯縣直轄地區的住宅和商業驅逐行動。
暫緩令時間可追溯至本縣宣布緊急狀態之日2020年3月4日，並將持續至2020年7月31日，縣政委員會可能會逐月延長該命令。洛杉磯市、聖莫尼卡、西好萊塢等其他城市也頒布了類似的禁令。
2020年3月31日，洛杉磯縣縣政委員會發布了一項針對疫情的行政命令，該命令臨時凍結洛杉磯縣直轄區域的租金穩定單位的租金。
從2020年4月14日起，洛杉磯縣縣政委員會將臨時禁令擴大到包括全縣所有轄區，除非已經頒布了自己的禁令，該禁令還包括向移動住房所有者出租空間的活動房屋公園。
如果您不確定此行政法令是否適用於您，可以聯系房租穩定小組：
電話: (833) 223-RENT (7368)
這是否意味著租戶不需要支付房租？
不可以，這不代表可以不付租金。有9個或更少數量雇員的住宅租戶和商業租戶，將在暫緩期結束后最多12個月內償還任何未付款項。擁有10名雇員但少於100名雇員的商業租戶，在暫停執行期限后最多有六（6）個月的時間償還未付款項。
暫緩令包括哪方面的保護？
禁止驅逐以下人員：
• 由於與新冠疫情相關的原因未支付租金；
• 根據縣法規的非過失原因； 以及
• 與因未經許可的住客，寵物或不良行為而導致新冠疫情相關的違規行為。
禁止以下方面的租金上漲：
• 根據《洛杉磯縣法典》第8.52章，在未注冊成立的洛杉磯縣的租金穩定的租賃單位； 和
• 符合《洛杉磯縣法典》第8.57章的規定的移動房空間。
禁止征收新的託管費用，也不得在暫緩期間因未付租金而收取滯納金、利息和任何相關費用。
更多相關信息，可以聯絡鄭博仁聯合律師事務所(Law Offices of Paul P. Cheng & Associates)華人服務團隊626.570.8888或CN@pprclaw.com，或關注微信公眾號PaulChengLawGroup。（內容由鄭博仁聯合律師事務所提供）
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