【帕薩迪納訊】
為應對因疫情及相關企業關閉而導致的大量住宅租戶被驅逐問題，加州州長紐森簽署了第3088號議會法案，頒布了《2020年房客、屋主和小型房東救濟及穩定法案》。該法擴大了對因疫情而遭受經濟困難的住宅租戶（包括移動房屋租戶）的驅逐保護。前檢察官、現任亞凱迪亞市議員、南加州知名審判聯邦出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)，針對該法案為華裔民眾總結了以下相關內容，供大家參考。
鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)表示，該法案禁止驅逐因在2020年3月1日至2020年8月31日期間，因與疫情相關困難而無法支付租金的住宅租戶，隻要租戶向房東提供書面困境聲明即可生效。在2020年9月1日至2021年1月31日期間，遇到新的與疫情相關困難的住宅租戶，隻要他們支付此期間內應付租金的至少25％，也會受到法案的保護而不被驅逐。除了提供書面困境聲明之外，年收入達到$100,000或以上的租戶，或達到家庭收入中位數的130％的租戶，可能需要提交其他文件，來支持他們的困境聲明。
盡管未支付2020年3月4日至2021年1月31日期間到期的租金，或未付的與疫情相關租金，不可以作為法律驅逐理由，但所有2020年3月4日至2021年1月31日欠租的租戶，最終必須還清所欠款項。從2021年3月1日開始，房東可以開始追討未付租金。該法案還擴大了小額法庭的管轄范圍，無論欠款多少，房東在2025年2月1日前，仍可以基於與疫情相關原因而未付租金，向租客提出索賠。
鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)分析，加州立法機關還嘗試在全州范圍內實行統一減租。現有的地方法規可能會保留下來，但將來一切的地方法規，都必須與該法案保持一致。所有現有和將來的地方法規，還必須遵守該法案的還款時間條款。如果當地法規已經生效，並且要求還款期從2021年3月1日開始，或者要求在緊急狀態或當地緊急狀態結束時，有條件地開始還款，該法案認定還款期應從2021年3月1日開始，並要求該期限在2022年3月31日之前結束。
對住宅租戶的影響
因疫情而面臨經濟困難的租戶，應在收到表格後15天內，把房東必須提供的困難聲明表返還給房東。隻要住宅租戶遵循該法案的程序，包括支付最低25％的租金，如果房東試圖基於因與疫情相關困難而無法支付租金而驅逐租戶，租戶就會受到法案保護而不被驅逐，哪怕是基於“正當理由”的驅逐。
目前，房客有更多的時間支付房租，因為該法案將未付房租的通知期限，從3天延長至15天。
自2020年10月5日以來，加州法院已受理除因疫情而無法交租以外理由的驅趕房客起訴。例如：造成滋擾、破壞房產或違反其他與支付租金無關的條款。除了遵守該法案的條款，租戶還必須繼續遵守所有其他租賃條款，以避免被驅逐。
對住宅房東的影響
該法要求房東以書面形式，提供與租約相同語言的困境申明表。房東必須告知其住戶他們有哪些法案中規定的權利。法案還禁止房東對租戶採取行動。或修改現有租約，以報復租客由於疫情原因導致其未付租金。該法案對私自驅逐房客的房東有嚴格的處罰，例如：將房客拒之門外，移走財物或關閉水電等。進行此類私自驅逐房客活動的房東，可被處以最高2500美元的罰款。
該法案禁止在2020年10月5日之前，對驅趕房客的訴狀發出傳票，或在試圖拿回房屋所有權的驅趕房客訴訟中作出缺席判決。在此之後，起訴驅趕房客的任何房東，都必須提交一份封面說明，以指明涉案房屋是住宅還是商用。如果該房屋是住宅，則需標明該起訴是否基於未付租金或其他指控。
商用房產
該法案明確將商業地產的租戶，排除在“租戶”的法律定義之外。因此，新法案未涵蓋商業地產，商用租戶不會獲得與住宅租戶相同的全州范圍的驅逐保護。商用地產的房東可能會以驅趕房客起訴其商業租戶，除非這些不動產位於一個有自行驅逐延期令的城市或縣。
商業租戶以前曾受加州司法委員會的《緊急狀態規則》第1條的保護，該法規有效地禁止了加州法院受理驅趕房客的相關訴訟。1號緊急法規在星期二到期。一些地方法令還將驅逐保護范圍擴大到商業租戶。但是，許多地方法規已經失效，或者比新法案的有效期更短。因疫情而遭遇經濟困難的商業租戶，應與法律顧問積極商討，以確定當地法令是否會使他們受益。
鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)分析，對於遇到與疫情相關的困難租戶，因為缺乏全州范圍的商用租賃統一規定，他們隻能依賴范圍和期限各異的地方法令。當然，租戶還可以選擇與房東商量雙方都同意的條件以獲得租金優待，包括：租金折扣、延期付租或降低租金，從而避免驅逐。
鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)還說，自發布此法律警示以來，他注意到該法案中的語言存在歧義。根據《民法典》c小節中對租戶的定義，該法案不包括商用房產的租戶。在試圖囊括商業租戶的定義時，立法機關提供了錯誤的參考法律。《加州民事訴訟法》第1162條c款對 “商業租戶” 進行了定義，而不是法案中提到的《民法典》 第1162條c款。如果民眾有更多疑問，可以致電律所華語服務部門626.570.8888或發郵件至CN@pprclaw.com。
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