【美国新闻速递】洛杉矶讯
南加州美国北京联合会本月27日举行服务社区系列讲座第七场，邀请南加州资深商业法律师。加州各级法院、美国联邦法院、美国联邦第九巡回法院注册出庭律师李斌为大家讲解「新冠疫情下，房东如何合法保护自身权益」。
李斌律师当天表示，加州州长于8月31日签署通过了AB3088法案即《2020年新冠疫情房客救助法》。此次参加北京会讲座希望通过对此法案进行详细的解释和普及，帮助华裔民众学会用法律保护自己。但是此次讲座纯属法律知识普及，民众如果有专门的需要，还是要找律师进行法律咨询。
李斌律师指出，华人民众在南加州房地产投资很普遍。3月4日开始，州长发布新冠疫情行政令，始料未及的新冠疫情导致许多人失业且无法支付房租，房东与房客之间的问题困扰着许多人。
李斌律师强调，加州州长纽森签署通过了AB3088法案《2020年新冠疫情房客救助法》，该法律对保护房客和房东的权利有明确的规定。但是该法案只是允许房客延期付款，并没有说房客可以不缴纳房租，更多细节还包括：
《2020年新冠疫情房客救助法》对房客的保护：
2020年3月4日至8月31日之间因疫情不交房租的资格，只要想房东递交因疫情导致家庭财务困难的宣誓声明信，房东就不得使用驱赶法律程序（UD）。
2020年9月1日至2021年1月31日之间因疫情不交房租的租客，只要向房东递交因疫情导致家庭财务困难的宣誓声明信，交正常房租25%租金，房东就不得使用驱赶法律程序（UD）。
高收入，家庭年收入在10万美金以上租客，或资产在中等收入以上130%的租客。如果房东要求，需要出具财务证明，才能享受救助法的保护。房客不管是何种移民身份都受到该法律保护。
李斌律师建议，房东在招收房客时，应该要房客提交租房申请，其中要注明房客的年收入为多少。以便在这种时刻向政府提供财务证明。
《2020年新冠疫情房客救助法》其他对房客的保护：
AB3088法案中对房客还有其他保护，包括驱逐通知从原来的3个工作日改成15个工作日，以便给房客有充足的时间准备。
这里李斌律师建议，房东在送达驱逐通知时，应该多方面送达。包括在公寓门口贴条，拍照存证。发邮件和挂号信。房东在通知驱逐房客的同时，必须附带因疫情造成家庭困难的宣誓声明样本。
驱逐房客的通知必须附带因疫情造成家庭困难的宣誓声明的样本、AB3088《2020年新冠疫情房客救助法》的介绍。如果租约是用中文签订，这些文件还必须提供中文翻译，以告知他们AB3088法案赋予房客的权利和义务。
AB3088法案规定，法庭从2020年9月2日起可以开始针对非疫情类原因的驱赶房客和法律诉讼。2020年10月5日前法院不得就驱逐房客的案子发出任何传票。10月5日开始，法院可以审理疫情原因起诉的驱逐房客的诉讼。
房东如果没有按照要求做，房客只要向法院提出一份声明，法院必须撤销驱赶房客的诉讼案。如果房东恶意违法驱赶房客，将面临赔偿房客损失1000至2500美元。
李斌律师提醒，千万不能因为新冠疫情的原因找借口而驱赶房客，否则法官不但不会批准，房东还可能面临罚款。
Renters need protection from evictions when they can’t pay rent due to #COVID19.
Property owners need help to avoid foreclosure.#AB3088 will do both–but is a temporary solution to a more permanent problem.
The federal government must step up and help. https://t.co/dqRKbaoUfO
— Gavin Newsom (@GavinNewsom) September 1, 2020
《2020年新冠疫情房客救助法》房东的权利：
虽然房东在2020年3月4日至2021年1月31日之间所欠的房租不能作为被驱逐的理由，但房客还是被认为是违约拖欠房租，拖欠债务，房东可以打官司追讨债务。
房客救助法允许房东利用小额法庭追讨房客因疫情拖欠的房租。该法取消了小额法庭只允许公司不超过5000美元，个人不超过7500美元，一年一人不可超过两个案子的限制，这个限制2025年2月1日恢复。
驱逐房客的判决必须在2021年2月1日以后才能请警察执行。法院允许审理非疫情原因的驱逐房客诉讼，而不是疫情原因。
李斌律师强调，小额法庭是华人朋友应该善加利用的武器，保护自己财产，类似追房租的官司都可以上小额法庭。不过要知道小额法庭是不能有律师代理上庭的，因此民众可以请律师帮助准备相关出庭材料，并请英文好的朋友一起上庭打官司。
The Governor signed AB 3088 last night. More is needed, but I'm glad we were able to get these protections in place.
The work will continue. We need to educate tenants on these new rights & we must begin work on what happens early next year.https://t.co/t1UX1nvg2o
— David Chiu (@DavidChiu) September 1, 2020
房客申请破产保护的话，房东应该怎么办？
李斌律师介绍了美国申请破产的种类，包括第7号破产，清盘。第13号破产，个人资产重组。第11号破产，公司资产重组。
破产的程序：房客向破产法院申请，列出资产和债务，债权人。法院会指派破产信托人。法院进入自动冻结程序。所有诉讼、驱逐房客程序停止。房东可向法院申请取消自动冻结。发动可以向法院提出债务清单，参加341债权人会议。房客需要在60天内决定是继续租房子（Assume），还是停止（Reject）。
破产法院判决后再处理。2005年防止滥用破产法，房东驱逐房客判决在破产之前，可以执行。
李斌律师最后表示，“华人民众如果对法案法规有异议的话，可以团结起来联系各自选区的州议员、联邦议员，让政府和社区听到我们华裔的态度和声音。”
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