【帕薩迪納訊】
因疫情帶來的停業、休假，裁員及居家令，讓許多租客面臨經濟困難。而這場危機持續的時間越長，許多人交不起房租的可能性就隨之變大。而當房客拖欠租金時，房東也會受到嚴重影響，並且可能無法償還包括貸款在內的諸多債務。究竟在目前的現況下，房東擁有哪些法律權利？又該如何處理當前的困境？前檢察官、現任知名聯邦審判出庭律師、亞凱迪亞市市議員鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)，近日在接受採訪時，就總結提供了以下有關在疫情期間，房東如何減輕因房客違約，而產生的財務影響的法律建議。
終止租約及驅逐令
在正常情況下，當租戶不支付租金時，房東可以選擇終止其租約（根據適用法律，可通過通知租戶交租、通知退房或通知無條件退房的方式）。如果租戶不支付租金、或在通知中指定的期限前沒有搬出，房東可以提出驅逐訴訟，從而驅逐租戶。
但是，由於疫情引起的健康和安全問題，許多州、城市、縣和法院都暫停了執行驅逐令。這些臨時禁止驅逐令的范圍相差較大：一些禁令禁止了與驅逐有關的所有法律活動，而其他一些禁令則隻是推遲了驅逐案件的開庭時間，直到法院可以通過電話或視頻安排聽証會為止。
如果您是暫緩驅逐令地區的房東，您也許仍然可以向法院提交驅逐文件，但是您的案件可能有一段時間不會被審理。但是，即使沒有任何禁令，驅逐由於疫情而交不起房租的租戶，可能也不是您的第一選擇。（您也不想被人認為您是在居家令期間，將房客趕出家門的無情房東），如果您把房客趕走，您將必須面對給出租的物業進行全面消毒，為房子打租賃廣告，尋找新的潛在租戶（可能很少），簽署新的租約或租賃協議，以及讓新租戶遷入的全過程，與此同時還要遵守緊急情況准則，並採取相關保障健康和安全的措施。
因此，鄭博仁律師(Paul P. Cheng,Esq.)建議作為房東的您，可以考慮以下選擇：
評估您個人的財務狀況
花一點時間評估自己的財務狀況。聽起來很可怕，現在也許該是評估最壞情況下可能發生的情況的時候了。大多數房東可能已經考慮到房客付不起租金的情況，因為這種事情隨時可能發生。但是，如果您的租戶長時間不能交租，而您尋找新的（交租的）租戶的機會又很渺茫，會怎樣呢？
您對這種最壞情況將如何影響您償還貸款（如果有的話）的能力，以及您的個人債務的評估，將告訴您在房客無法支付房租時您應如何應對。
- 如果您的財務狀況看起來很嚴峻：如果您償還出租物業貸款的能力，取決於每月的租金收入，您應採取措施防止您自己的違約。包括以下討論的選擇，例如：與貸方聯系和主動尋求與租戶協商讓他們至少支付部分款項。
- 如果您有幾個月的存款：如果租戶暫時無法支付租金，而您的個人存款或財務狀況不會受到太大影響，您可能仍需要做出一些妥協才能留住好的租戶。如果您的租戶以前是可靠的，隻是發現目前很難維持生計，請盡力減輕他們的壓力。請參閱下面有關與租戶制定臨時解決方案的內容。
嘗試與租戶制定臨時解決方案
根據需要從租金中獲得多少收益，您可以選擇與因疫情而無法交租的租戶協商。考慮以下可能的安排：
- 免除租金。如果您的情況允許，您可以免除一個月的租金，並同意在特定日期重新考慮付款計劃。
- 推遲交租。您可以提出推遲一個月交租，並制定協議說明租客會付清該租金。您的付款計劃可能會表明所欠的租金可能會根據時間一次全部付清，或者在刺激性紓困時支付（如果有的話）
- 減少租金。如果可以的話，可以考慮暫時將租金降低至可以履行您債務，但暫時放棄獲利的水平。例如，如果您通常每月收取1,200美元，但您的抵押貸款為每月900美元，則可以暫時將租金降至900美元，以確保您至少不會與貸方產生矛盾。
在決定進行以上任何一種調整之前，請和您的租客進行協商。直截了當地詢問他們有什麼具體解決辦法。如果您能夠接受他們的建議，他們更有可能竭盡所能做到。另外，請您確保以書面形式起草任何協議，最好是作為您當前租約或租賃協議的附錄，其中包括調整的所有細節。
尋找外部援助
即使您認為您可以處理一個月或兩個月而沒有租金收入，但如果疫情持續的時間超過您的應急能力，您仍可能需要考慮採取一些措施，來維持自己的經濟水平。如果您已經感到手頭拮據，請馬上行動起來。
處理您的貸款
此時在疫情中，大多數私人貸方願意與借款人合作，以確保他們不會失去房屋。直接致電您的貸方，詢問他們現在有什麼措施來協助因疫情而無法償還貸款的借款人。
1. 如果您的貸款歸房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）所有，則您可以在一段時間內延遲付款，而不會產生滯納金或導致信用下降。
2. 根據《新冠援助，救濟和經濟保障法案》，研究您的選擇。
3. 聯邦住房管理局（FHA）對有FHA承保的抵押貸款的獨棟物業房東實行了暫緩止贖。
4. 訪問您所在州的網站，了解您的州是否正在向房東提供援助。
研究房產稅減免
一些州和縣將延長繳納財產稅的截止日期、或取消滯納金和利息。登陸您所在的縣的稅務評估員的網站，查看這是否是您物業所在地的一個選擇。
考慮貸款
考慮從家人、朋友或私人貸方那裡貸款。美國小企業管理局可以是另一個援助來源，其災難貸款援助網頁上有豐富信息。您也可以聯系您日常所用的銀行或信用合作社，並詢問有什麼援助可提供。
為您的租客研究選擇
一些地區開始向有需要的租戶提供租金抵用券或緊急資金。目前，與房東的需求相比，媒體對房客需求的關注更多，並且已經有更多的資源可供房客使用。研究這些選擇，並讓租客知道符合您的最大利益——盡力幫助您的租戶交租。
咨詢律師
疫情期間，無論是房東或房客都面臨著嚴峻挑戰，如果您遇到相關的法律問題，可以咨詢專業律師為您解決針對您目前正面臨的難題。中文電話咨詢626.570.8888，或發郵件至CN@pprclaw.com。
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