【美国新新闻速递】庞可阳 洛杉矶报道
新冠病毒大流行下，接连多月的居家令影响了所有人的工作和生活，疫情冲击各行各业。经济学家最新报告预测，新冠疫情对加州商业房地产的负面影响或将持续至2023年。
洛杉矶加大安德森预测中心（UCLA Anderson Forecast）与Allen Matkins 律师事务所本周发布「2020加州商业房地产调查报告」。在对加州房地产专业小组进行调查后，经济学家对加州商业房地产行业未来三年发展进行了预测和展望，并分析了包括办公（office)、多单元住房（Multi-falimy）、零售（retail）和工业（industrial）房地产市场潜在机遇和挑战。
报告分析，加州所有商业房地产领域的开发商都显示出一致的悲观情绪。由于居家令的限制，办公房地产市场需求下降；由于转向在线购物，工业房地产需求仅适度下降；零售业房地产继续呈螺旋式下降；由于住房持续短缺，多单元房屋也仅适度下降。
办公房地产市场存在不确定性：
报告指出，最近对办公室房地产开发情绪调查中，推断市场已经到到顶峰。预计未来三年进入市场的新办公楼数量将放缓。
考虑到大流行的持续性，在家工作将如何影响当今的办公空间市场存在很大不确定性。在家办公是否会让公司要求更少的办公空间，表面上是，然而表面之下还不是很清楚。因为包括科技和金融行业以及医疗保健行业仍在蓬勃发展。
针对未来三年加州办公市场房地产展望，经济专家的情绪与2008年12月时一样阴郁。他们认为，未来三年加州空置率上升，租金压力下降。经济不太可能快速恢复到衰退前的办公室使用率。新办公室项目的建设量持续减少。
零售房地产市场萧条：
在之前的经济扩张期间，零售空间已经面临困境，当前的疫情使之前的挣扎增加了三倍。经济学家预计，从2019年到2020年，新零售物业建设水平预计大幅度下降。
首先，家庭收入损失和居家令减少了当前对实体零售的需求。其次，由于无法经常前往商店购物，产生了一批新的在线购物者。第三，由于经济衰退，家庭储蓄率提高意味着消费减少。
可以肯定的是，一些活动将会恢复，特别是个人服务和体验式购物，但是小众物业将无法找到愿意支付足够的租金保留零售空间的租户。
参与调查的房地产专业人士认为，零售房地产业过去三年的悲观情绪将延伸，与2020年中期相比，2023年零售物业的回报率将大大降低。在湾区和南加州参与调查的房地产专业人士中，三分之二在未来12个月内不会开发任何新物业，三分之二认为当前零售租赁会遇到困难并预计房地产价值将暴跌。
不过这并不意味没有可靠的针对性机会，因为还有三分之一的人在去年开始了新的零售开发或重建项目，三分之一预计今年将至少有一个新项目。不过总体而言，从2019年至2023年，加州新的零售物业建设水平预计将大幅下降。
工业房地产市场增长强劲：
由于在线购物的增加，工业房地产市场需求下降的幅度小于其他行业。
过去几年中，工业房地产的出租率一直很高，租金增长率也很高。但经济衰退使除了东湾以外的所有市场都急剧下降。但实际行动没有像整体指数那样悲观。在参与调查的房地产专业人士中，60%的南加州成员和43%的北加州成员计划在未来12个月内至少开发一项新项目，39%的南加州成员和29%的北加成员则计划了多个项目。
报告指出，工业房地产市场的价值增长强劲。随着家庭储蓄的增加，经济衰退以及与中国的贸易争端下，租金和入住率近期将面临下行压力。
但是如果对仓库空间的需求和仓库库存的增长速度与预计增长率大致相同，在扣除通货膨胀因素后，2023年的租金将出现温和下降，并且入住率仍有可能下降。但这并不意味工业房地产市场将受到压抑，而不会像近年那样不平衡。
住房类房地产需求增长：
在对多户住宅房地产市场的分析中，随着经济增长，湾区和南加州的住房需求将随之增长。洛杉矶加大安德森预测中心预测加州将需要30个月来恢复，且当前的公共卫生危机仍存在很大的不确定性，但加州住房市场仍可能保持强劲。
不存在过度建设，劳动力、土地和材料成本的下降以及相对较低的利率获得融资的机会，专家认为未来发展计划与隐含的较低收入仍能为项目带来足够的回报。经济学家预计住房房地产市场将快速好转。
参与调查的房地产专业人士中，近四分之三的南加州成员和三分之二的湾区成员表示，新冠病毒大流行没有改变他们未来进行住房房地产开发的计划，甚至增加了相关计划。
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