【美国新闻速递】庞可阳 洛杉矶报道
投票是每一位美国公民的基本权利和责任，11月3日美国大选来临之际，选民将就一系列联邦、州和地方选举和立法进行投票。
加州选民今年将对12项重要提案进行投票表决，关乎从房地产、教育、投票权，到刑事法规、医疗、科技等方方面面。
《美国新闻速递》携手郑博仁联合律师事务所推出「有“权”华人必读」专题节目，总编刘茁对话美国联邦最高法院出庭律师、前检察官郑博仁，深度解析加州选民即将进行投票的12条提案以及加州政府最新通过的法案。
第八期：有“权”华人必读：禁止驱赶房客 谁为房东买单？
解析AB-3088《2020年房客、房主和小型房东救济和稳定法案》（AB-3088 Tenancy: rental payment default: mortgage forbearance: state of emergency: COVID-19）：
加州州长纽森签署了AB3088法案，该法案禁止房东驱逐受疫情影响导致经济困难而支付不起租金的租户。
经济困难的法律定义是指：
- 因新冠病毒大流行引起的收入损失。
- 新冠病毒大流行期间执行基本工作直接相关的自付费用增加
- 因新冠病毒大流行而直接导致保健费用增加
- 因照顾儿童或照料受新冠病毒大流行影响的老年人、残疾人或患病家庭成员，而限制了租户的收入
- 因照顾儿童或照料受新冠病毒大流行影响的老年人、残疾人或患病家庭成员，而导致开支增加
- 其他因新冠病毒大流行而导致租户收入减少、或租户支出增加的情况。
房东可从2021年2月1日起驱逐不交租金的租户。但如果房客在2021年2月1日后按时交租，则房东不能因其在2021年2月1日前未付房租而驱逐房客。
问：针对房客的交租义务会有什么变化？
答：租户在今年3月至8月期间允许暂停交租，但房客必须至少支付9月至12月的租金的25％。自2021年3月1日起，房东可以在小额法庭上，起诉房客并要求其支付未付租金。
根据AB3088法案，对于因疫情而导致经济困难而无法支付租金的租户，必须在以下期间内支付所欠房租：
- 2020年3月1日至2020年8月31日：不规定房客必须交租，但所欠租金将被视为“消费债务”。房客仍欠这笔款项，但不能因此而被驱逐。
- 2020年9月1日至2021年1月31日：房客必须在2021年1月31日前支付该时期每个月所欠租金的25％。房客剩余债务将面临小额索赔诉讼的影响。
- 然而，在2021年3月1日前，房东都不得在小额法庭起诉租客以获得未付租金。但根据美国疾病预防与控制中心的命令，租户每月必须支付尽可能多的租金。
问：如果是与新冠疫情无关的原因，房客无法支付房租，可以被驱逐吗？
答：在2020年10月5日之前，房客都不可以被驱逐。但是在该日期之后，如果是上述原因，则房客可以被驱逐。
AB 3088法案禁止房东在2020年10月5日前，因非法侵占他人财产者对房客提起诉讼，如果诉讼理由之一是因为房客未交租。
此外，AB 3088法案还禁止2021年2月1日前，针对“无理由(no-cause)”的驱逐房客活动，这意味着除非是法律规定的“正当理由”（包括不支付房租），否则房东也不能驱逐房客。
美国总统大选进入倒计时，郑博仁呼吁华裔民众积极参与美国的未来，别再做“哑裔”，11月3日行使自己的权利，用选票为华裔发声！
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